愛媛県松山市のアーバンライフ不動産の代表ブログ

こんにちは　森岡です。

この土・日は昼間は少し暑いくらいでしたが全般的に秋らしい気候で過ごしやすかったですね。
当社でもここ最近の週末は中古住宅の内見を希望されるお客様が多くなってきて動きが出て
きていることを実感しています。

中古住宅の場合は、今から購入されると年内には引き渡しが受けられる物件がほとんどですので
次のお正月は新居で迎えることができます。

今日は、中古住宅を検討されているお客様から必ずと言ってよいくらいご質問をいただくのが、
購入後に雨漏りやシロアリ、給排水の故障などがあった場合にはどうなるのですか？という点を
テーマに書いてみたいと思います。

このような責任のことを法律用語では「瑕疵担保責任」と言います。「瑕疵」とは平たく言えばキズ、
欠点、欠陥ということになります。

この「瑕疵担保責任」とは、売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して負う
責任のことを言います。「隠れた瑕疵」ということで通常の注意をしていれば気づくであろう瑕疵や
買主が売主から聞いていたりして知っていて購入した瑕疵は対象外になります。

この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が重要なポイントになります。
まず、原則として民法では買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内であれば売主に
対して損害賠償を求めることができます。また、購入した目的を達せられないときには、契約を解除
することもできます。

買主が瑕疵があることを知ってから1年以内ということは、購入して10年後に瑕疵を発見した場合でも
売主に損害賠償を求めることができることになります。

買主にとっては安心この上ないと言えますが、売主にとっては売却後もいつまでも瑕疵が見つかれば
損害賠償の請求をされる恐れがあることになりますので売却すること自体が大きなリスクとなり自宅を
売却しようという踏ん切りがつかなくなります。

そこで、私たち不動産会社が仲介して中古住宅を売買する取引の場合には、この瑕疵担保責任の
期間をケースバイケースで制限してその内容は売買契約書に明記して取引を行います。

例をあげますと
　①売主の瑕疵担保責任を免除する。
　②瑕疵担保責任の期間を引き渡し後60日もしくは90日とする。
　③売主が不動産会社の場合には引き渡し後2年とする。
この様な取り決めのどれかになることがほとんどです。

①の売主の瑕疵担保責任を免除するという取り決めでは、買主にとっては不利になり購入後に雨漏り
などがあった場合にも売主に責任を求めることはできません。

そこで売主と買主のバランスを考えれば②の引き渡し後60日～90日くらいを瑕疵担保責任の期間と
する取決めが一般的なケースと言えます。

ただし、個々の中古住宅の売買事情も考慮することも必要です。たとえば、築後30年以上経過している
建物で売買価格を土地代金のみとして建物の価格（価値）は0円として売買する場合には、建物の
瑕疵担保責任を免除することはよくおこなわれるケースです。

③の場合は、売主が個人ではなく不動産会社の場合ですが、この場合は瑕疵担保責任の期間を
2年よりも短くすることや免除することは無効になります。2年より短くしたり免除したりした場合は、
民法の原則通り買主が瑕疵を知ってから1年間は瑕疵担保責任を負わなくてはならなくなりますので
2年とするケースがほとんどですが契約の際はその点をよく確認してください。

なお、現在私たち不動産会社が仲介に入る中古住宅の売買においては、売主から買主にその物件に
関する主要な項目についての「告知書」という書面を交わします。この「告知書」により買主はその
物件についての概要をあらかじめより詳しく知ることができるようになりますので引き渡し後の不測の
事態を少なくすることができます。

参考に添付してみますのでご覧ください。


告知書