愛媛県松山市のアーバンライフ不動産の代表ブログ

こんにちは　森岡です。

昨日、四国地方もようやく梅雨明けしたようですね。

実は、あさって、私の妻が久しぶりに台湾に里帰りをすることにしていますが
運悪く台風10号がその日に台湾に最接近するようです。

帰省の予定は今月の初めの頃に立てて航空券などを手配していましたので
今さら変更もできず無事に帰れることを祈るばかりです。


さて、昨日、当社に来店されましたお客様から「この物件は訳あり物件ではない
ですよね？」というお尋ねをいただきましたので、今日はこの訳あり物件について
書いてみたいと思います。

土地や中古住宅などをお探しの方の中には、この「訳あり物件」という言葉を
聞かれたり何かで見かけられた方もいらっしゃるのではないかと思います。

法的には、「心理的瑕疵」、「心理的瑕疵物件」と言われ不動産の売買や賃貸などの
取引の際に購入者や借主に対してその事実を告知する義務が売主や貸主、仲介する
不動産会社にはあります。

具体的には、「人の死」の種類によって判断基準が異なりますが、

①概ね過去7年程度までの「自殺」

②概ね過去10年程度の「殺人事件」

③概ね過去7～10年程度の火災等による「事故死」　

これらは、ほぼ間違いなく「心理的瑕疵」に認められます。

過去の「自然死」、「病死」は、原則として「心理的瑕疵」には該当しませんが、
死後に長期間放置され異臭や変色などが現れてきた場合には「心理的瑕疵」に
認められやすくなります。
（ある裁判例では約4か月間放置された場合には「心理的瑕疵」を認めています）

これらの「心理的瑕疵」に該当することについて説明（告知）義務違反や調査義務違反、
瑕疵担保責任として損害賠償が認められることが多くあり、売主が意図的に隠して
いれば契約の解消が認められることもあります。

このように一応の「心理的瑕疵」に該当するかどうかの基準というものはありますが、
個別具体的な事情によっては判断が難しい場合も多くあります。

以下の例は、先日の協会主催の法定研修会でいただいた資料からの抜粋です。

これらの事実を知っている不動産会社に説明義務があるかないかというものです。
皆さまも一緒に考えてみてください。

①3ヵ月前に家族の一人が病気で死亡していた場合
②2年前に自殺のあった建物を取壊し、新築建売住宅として販売する場合
③上記の住宅を取得した買主が3年後に売却する場合
④建物内で自殺を図ったが、2日後に病院で死亡していた場合
⑤10年前に自殺のあった中古物件を購入した買主が、5年間居住後に転売する場合
⑥マンションにおいて取引対象物件以外の住戸内で自殺があった場合
⑦マンションにおいて取引対象物件以外の住戸ベランダからの飛降り自殺があった場合

②④⑦が説明義務があるとされているケースになりそれ以外は不要とされています。


私たち不動産会社の多くは、「心理的瑕疵」に該当すると思われることを認識した場合には
判断が難しい場合も含めて必ず購入者や借主に告知することとしています。

物件をお探しの過程で何か気になることがあればどうぞ遠慮なくお尋ねください。

すぐにご返事ができない場合には、あらためて間違いのない回答をいたします。