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契約書がないと不動産売却時の税金が大変なことに!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今年は、2月17日から確定申告が始まっていますが、申告が必要な方は手続きは済まされましたでしょうか?

私は、毎年そうなんですが面倒くさいものは早めに済ませたい性格なので初日の17日に郵送で申告書を提出しました。1年の清算が終わるとやはりほっとしますね。


更地


さて、一昨日、今年の1月に更地渡しの土地の売却を担当させていただきました売主さんからお電話をいただきました。その内容は次の2点のお尋ねだったのですが、

まず、1点目は確定申告は今年にしなければならないのでしょうか?ということでした。この点につきましては、不動産を売却した年(通常は不動産の引渡日)の翌年の確定申告になりますので今年ではなく来年になりますよとお答えいたしました。

深刻なのは、もう1点のお尋ねです。それは売却した土地建物を購入した時の契約書類が見当たらないのですが、というお尋ねでした。

これは、このお客様だけでなく売却された不動産を取得された時の取得価格がわかる資料がない、という方が結構おられます。特に、相続で取得された不動産の場合は時期もかなり前のことになるでしょうし、ご両親からそのような書類を引き継がれていないケースがかなりあります。

このお客様の場合は、物件を取得されたのがおよそ40年前のようですが、土地を購入された時の契約書が見当たらないとどうなるのでしょうかとのお尋ねでした。

このような場合は、残念ながら売却した不動産の取得費は売却価格の5%とみなされてしまいます。ということは例えば2,000万円で不動産を売却した場合は、5%の100万円でこの不動産を取得したとみなされその差額1,900万円が利益とされてしまいます。

実際の税金はこの1,900万円の利益から仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた金額の20%(取得期間5年超の場合)になりますので譲渡費用が200万円と仮定すると1,700万円×20%で340万円が譲渡所得税ということになってしまいます。

昭和の初期であればともかく、昭和の終わりころから平成にかけてはこのような5%という価格で不動産を取得するということは考えられません。

このように売却した不動産を取得した際の契約書などがないとなるとかなりの税金を取られてしまうことになりますので契約書類の保管やご両親からの引き継ぎには十分ご注意いただきたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。


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本日より弊社専任で水泥町の土地売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今日は17日、早いもので2月も折り返しを過ぎてしまいました。この調子でいくとあっという間に3月に突入ですね。


さて、本日より弊社専任で水泥町の土地の売却を開始しますのでその土地のご紹介させていただきます。


水泥町委任土地



この土地は、私が日頃お世話になっている土地家屋調査士の先生からのご紹介で売却をお任せいただきました。

元々は、売主様のお父様が家を建てられていた土地で売主様のご実家の跡地になります。現在、売主様は北梅本町にお住まいをされていて子供さんは県外に出られていますので将来的にも松山に帰ってくることはないだろうとのことで売却をされることになりました。

この土地は、人気の小野小校区になります。横河原線平井駅まで徒歩6分、小野小学校やスーパーABCまで徒歩10分以内で行けますので生活便の良い立地になります。

土地の広さは約55坪で南北に長い地形になりますので日当たりの良い建物が建てられるかと思います。前面道路は幅員が約3.3mと狭くなっていますが、この土地はすでに道路後退をしていますのでその道路後退の部分の土地は無償譲渡させていただきます。

建築条件はありませんのでお好きなハウスメーカーさんで建物をお建ていただけます。小野小校区でお手頃な土地をお探しの方、ぜひ、ご検討ください。

詳しい物件概要はこちらからどうぞ

それでは、今日はこれで失礼します。


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なんと!!農家住宅の用途変更が正式に認められました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日、弊社が専任で売却をお任せいただき昨年7月にご契約になっていました来住町の農家住宅の決済・お引き渡しが終わりましたので書いてみました。


来住町



この物件は、売主様のお父さんが50年以上前に農家住宅として建てられたものを4年前に相続で取得されましたが、県外にすでに住まいを持たれ今後松山に帰ることもないだろうとのことで売却を決断され弊社にお任せをいただきました。

ご存じの方も多いかと思いますが、市街化調整区域内では住宅の建築は原則としてできません。例外として建築が認められるものにこの農家住宅や分家住宅、そして旧既存宅地と言われる昭和46年12月20日以前からすでに宅地であった土地があります。

今回の物件は、農家住宅になります。農家住宅を売買すること自体は可能ですが、許可を受けた方のみが建築することを許されていますので新たに農家住宅を購入した方は再建築することができません。ただしリフォームをすることは可能です。また、購入する際に住宅ローンを使おうと思ってもまず融資がおりません。そのため、農家住宅の購入を検討された方のほとんどが見送りをされています。

今回は、最終的には建築審査会の許可を得て都市計画法施行令第36条第1項第3号ホに該当するとして用途変更が認められ適法に建築許可を得ることができました。この許可を得るためには売主様、買主様それぞれに相当厳しい条件があります。また、許可を得るまでにはかなりの期間を要します。ちなみに今回は契約前からの事前調査期間を含めると約10か月かかりました。

私も過去に農家住宅を再建築不可ということをご理解いただいて仲介にて契約をさせていただいたことはあります。また、現在も松前町で農家住宅の売却活動をさせていただいている物件があります。しかし、今回のように「農家住宅」から「譲受人の専用住宅」への用途変更を適法に許可取得しての売買は初めての経験でしたので大変勉強になりました。この許可を得るための実務を担当していただきました土地家屋調査士の先生には本当に感謝しています。

昨日の決済には、売主様は神奈川県から朝一番の飛行機で松山にお帰り頂きましたが無事に決済を終えることができてほっとされていました。

この度は、売主様、買主様には長期間ご協力をいただきまして本当にありがとうございました。

それでは、今日はこれで失礼します。


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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
40年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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