愛媛県松山市のアーバンライフ不動産の代表ブログ

こんにちは　森岡です。

この土・日は松山ではなんとか雨が降らずにすみましたが、お向かいの広島では先週、
大変な土砂災害が起こってしまい、そのうえ雨が断続的に降っているために捜索活動や
復旧作業も思うようにいかないようで心からお悔やみとお見舞いを申し上げたいと思います。

さて、先週末当社に砥部町の宮内で土地付建物の売却査定のお話をいただきました際に
所有者の方から売却をした場合に必要な費用や税金はいくら位かかるのですか？
というご質問をいただきましたので今日はこのテーマで書いてみました。

まず、土地や中古住宅など不動産を売却する際には、以下のような費用がかかります。

①印紙代
　買主と売買契約を締結する際の売買契約書に貼る収入印紙で以下のようになります。
　（平成26年4月1日～平成30年3月31日まで軽減税率の適用があります）
　売買価格　100万円超　　500万円以下の場合　　1,000円
　　　　　　　　500万円超　1,000万円以下の場合　　5,000円
　　　　　　　1,000万円超　5,000万円以下の場合　10,000円

②仲介手数料
　購入者が見つかり売買契約が成立した場合に不動産会社に支払う手数料になります。
　売買価格が400万円以上の場合には
　売買価格×3％＋6万円という速算式で算出することができます。
　例)売買価格2,000万円の場合　2,000万円×3％＋6万円＝66万円
　別途8％の消費税がかかりますので税込では712,800円となります。

③登記費用
　買主への所有権移転のための売渡証書作成費用や借り入れが残っている場合には、
　抵当権抹消費用が必要になります。また、登記簿上の住所と現住所が異なる場合には
　住所変更登記が必要になります。

④その他個別的な費用
　■リフォーム費用
　リフォームをしてから売りに出す場合にはリフォーム費用が必要になりますが、せっかく
　お金をかけてリフォームをしても残念ながらリフォーム費用以上の価格で売れる保証は
　ありません。

　■境界確認・測量費用
　敷地の境界がはっきりしない場合には、隣地との境界確認や測量などが必要になる場合が
　あります。古い土地の場合には、登記簿上の面積と実際の面積が異なることも珍しくは
　ありません。売却後にトラブルにならないためにも売却の際には実測清算とすることを
　お勧めいたします。

　■建物解体撤去費用
　古い建物がある土地を売却する場合に、建物の解体費用を売主が負担する場合には建物の
　解体撤去費用が必要になります。


次に、不動産売却にかかる税金についてですが、

不動産を売却した場合には、翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。
不動産の売却により利益が生じた場合には、その利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た金額からその不動産の取得価格と取得にかかった経費、
および売却にかかった経費を差し引いた金額になります。

　譲渡所得＝売却代金－取得価格－取得経費－売却経費

税率は、売却した年の1月1日における所有期間により以下のようになります。
　●5年を超える場合　　長期譲渡所得として20％(5％は住民税)
　●5年以内の場合　　　短期譲渡所得として39％（9％は住民税）
　　（別途復興特別所得税がかかります）

※税制度につきましては専門的な知識が必要になります。
また、税制度は見直されることがありますので気になる場合には、専門家に相談されることを
おすすめします。

今日は、以上です。

こんにちは　森岡です。

お盆休みも終わりましたが、今年は例年になく天気が悪く雨が多かったですね。
なんだか、いまだに梅雨が続いているようです。

さて、今日は当社のお客様が広めの住宅用の土地を探されていましたので
市街化調整区域の「既存宅地」をご紹介させていただきましたところ「既存宅地」って
なんですか？というご質問をいただきましたのでこのテーマで書いてみました。

土地や中古住宅をお探しの方の中には不動産会社からこのような市街化調整区域にある
「既存宅地」の物件を紹介された経験のある方もいらっしゃるのではないかと思います。

そこで、まず「既存宅地」という言葉について簡単にご説明させていただきます。

ご存知の方も多いと思いますが、原則として市街化調整区域内では住宅等の建築は
認められていません。

しかし、松山市を中心にした近郊の市町村にこの市街化調整区域を含む都市計画区域が
定められたのが昭和46年12月20日になります。いわゆる「線引き」と言われる日になります。

その「線引き」前から「宅地」でありかつ近隣にはおおむね50戸以上の住宅が立ち並んで
いて集落を構成している地域の土地については特に「許可不要で住宅の建築ができる」という
既得権のある土地のことを「既存宅地」と言っていました。

しかし、この「既存宅地」という制度は今から約13年前の平成13年5月18日をもって
廃止されています。

よってこの「既存宅地」という制度も言葉も現在は存在しません。

その後は、都道府県等が定めた条件に該当する土地については都市計画法第43条の
建築許可を申請し許可が得られれば住宅の建築が可能ということになっています。

そこで、この住宅の建築が可能な土地のことを今は「旧既存宅地」というように「旧」という
字を加えて私たち不動産会社では以前の「既存宅地」と区別をして呼んでいます。

この都市計画法第43条の建築許可が得られる土地かどうかにつきましては細かな
条件などもありますのでケースバイケースになりますが、不動産会社から「旧既存宅地」
ですよと言われた物件であればほぼ間違いなく住宅建築の可能な土地だと思われます。

ただし、このような「旧既存宅地」に該当する土地の売買の場合には必ず都市計画法
第43条の建築許可が得られることを条件にした売買契約を締結するようにしてください。

また、金融機関からの融資を利用される場合には金融機関からの融資実行もこの
建築許可が得られたことを確認した後でないと実行してくれないことがほとんどです。

このように市街化調整区域内の土地や建物につきましては市街化区域内の物件とは
異なる手続きや費用がかかる場合が多くありますが、反面近隣には農地が残っている
ことが多く、住環境、自然環境に優れている物件や価格的に割安な物件を手に入れる
事も可能といったメリットもあります。

物件探しの際には、市街化調整区域の「旧既存宅地」も検討されてみてはいかがでしょうか？

今日は、以上です。

こんばんは　森岡です。

久しぶりに太陽を見たなという一日でしたが、もう明日からは台風11号の
影響を受けそうです。

来週まではまた雨が続きそうで我慢するしかなさそうですね。

さて今日は、当社のＨＰをご覧になられて事務所に来られたお客様から
「敷地延長」という土地ってどういう土地のことですか？
というご質問をいただきましたのでそのことについて書いてみました。

皆さまは、下のような土地をご覧になられたことがありませんか？



この①の土地のことを「敷地延長の土地」、「路地状敷地」、「旗竿の土地」
などと呼んでいます。

現在、当社で売却中の東石井５丁目の土地と南高井町の土地がこの
「敷地延長」の土地になります。


※東石井５丁目の土地の場合


ではなぜ、このような「敷地延長」の土地ができるのでしょうか？

建築基準法では、都市計画区域内で建物を建てる場合には、接道義務として
敷地が道路に２ｍ以上接していなければならないという決まりがあります。

そのため、広めの土地の場合、一括で売却が出来ればそれにこしたことは
ありませんが、土地代金が高額になるために２分割にして売却をしようと
いうことになります。

その時にいわゆる道路に面してぶつ切りにできれば問題ありませんが、
間口の長さの関係でぶつ切りにすると間口が短くなる場合に道路に面した
土地②と奥の①の土地に分割して売却をすることになり「敷地延長」の土地が
できることになります。

この細く延びた部分は、主に駐車スペースとして利用することになりますので
幅２ｍでは厳しくなりますので最低でも２．５ｍ、できれば３ｍ以上は欲しい
ところです。

次にこの「敷地延長」の土地のメリットとデメリットですが、

メリットとしては、

○道路に面している区画に比べて価格が安い。
○奥まっているので道路からの騒音が少なく子供の飛び出しがない。
○奥まっているので道路から見られずプライバシーが確保されやすい。
○駐車スペースを有効にとることができる。
○細く延びた部分も土地面積になるため建蔽率、容積率の計算上有利になる。

デメリットとしては、

●奥まっているので採光や通風が確保しにくい。
●周囲を家に囲まれているため見通しが悪く防犯上に難がある。
●家に入るために長い通路を通らなければならない。
●売却時の査定において不利になることがある。

このように「敷地延長」の土地にはメリット、デメリットがありますが
最大の魅力はその「価格の安さ」にあります。
一般的には道路に面した土地の７割くらいで取引されるケースが多くあります。

最近では、この「敷地延長」の土地の方から売れていく分譲地もあるくらいです。

土地をお探しの方、特に坪単価の高いエリアで土地をお探しの方は、このような
「敷地延長」の土地もご検討されてはいかがでしょうか？

今日は以上です。

明日から週末にかけての台風11号には十分お気をつけ下さい。

こんばんは　森岡です。

8月に入りまして最初のブログになります。

今日は、中古住宅をご検討されているお客様が当社のＨＰで見つけられた
物件の資料の中に「接道」という項目があり、その中にある「位置指定道路」
というのは何ですか？というお尋ねをいただきましたのでそのことについて
書いてみました。

皆さまも不動産会社からもらう販売図面と言われる資料の中に接道という項目が
あり、その中で「位置指定　有」というように記載されている土地や中古住宅が
あることにお気づきになられているかと思います。

不動産取引において「道路」というのは非常に重要な項目になります。

道路には、いろいろな種類に分かれておりますが、まず、大きくは公道と私道に
分かれ、その私道の中のひとつが今回の「位置指定道路」になります。

堅苦しくなりますが、「位置指定道路」の定義を書きますと、建築物の敷地として
利用するために、他の法律（道路法、都市計画法、土地区画整理法など）に
よらないで造られる幅員４ｍ以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので
特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（建築基準法第42条1項5号）
ということになります。

わかりやすく言いますと、国道や県道、市道などの道路法上の道路ではない
私道の中で松山市などの行政が認めた道路ということです。

建築基準法上の道路の一つに該当しますので、「位置指定道路」に２ｍ以上
接していれば住宅などの建築をすることはできます。

購入を検討している道路が私道の場合には、まずその私道が「位置指定道路」
として認定されているかどうかを不動産会社に確認することが大切です。


次に「位置指定道路」の場合の注意点は、購入しようとする物件が接道している
「位置指定道路」の持分を持つことができるのかできないのかという点です。

「位置指定道路」の認定はされていてもその私道の持分を持っていないと
いろいろと面倒なことがあります。

まず、私道の持分がなくても住宅の建築自体はできますが、購入する際に
銀行などから融資を受けようとする時に、私道の持分を持っていないと融資が
非常に受けにくくなります。

銀行からは、私道の所有者からの通行の承諾書の取得や地役権の設定などの
条件を付けられることが多くあります。

次に、持分を持っていないと私道の中に埋設されている水道管や排水管等を
新しいものに交換する必要が出てきた際に、私道の所有者の承諾書がないと
私道の掘削工事ができないということになってしまいます。


購入を検討している土地や中古住宅が接する道路が私道の場合には、

まず、「位置指定道路」の認定を受けているかどうか
次に、「位置指定道路」の持分の取得ができるのかどうかこの2点を

私ども不動産会社に確認をしていただきたいと思います。

今日は以上です。

台風12号の影響がやっとなくなったかと思っても次は台風11号が近づいて
きています。

早く夏らしくすっきりと晴れてほしいものですね。