愛媛県松山市のアーバンライフ不動産の代表ブログ

こんばんは

アーバンライフ不動産の代表の森岡です。

寒さも少しづつですが緩んできたと感じる日が増えてきたように思いますが、今日のように
風が強いとやはりまだまだ寒さを感じますね。

私は、事務所にはだいたい朝8時少し前くらいに出勤して新聞やネットなどでニュースや
各種の記事などをチェックして9時から一日の営業活動を開始するという感じなのですが、
今日は朝一番からご夫婦でお客様が突然お見えになりました。

このお客様は、私の出身地と同じ久万高原町にお住まいの方で昨年から中古住宅を
お探しになられている方です。今月初めにある中古住宅をご紹介させていただき内見を
2回されうち1回はリフォーム費用を把握するためにリフォーム会社さん同行で内見を
されました。

その後、リフォーム費用の見積も出てきてご自分たちの予算としては若干オーバーする
価格にはなるけど立地条件や土地、建物の広さ、間取りなど気にいったので購入したい
ということになり売主様に価格の値引きを要望した購入申込書をお預かりして売主様側の
業者さんに価格交渉のお願いをすることになりました。

およそ1週間足らずで売主様側から価格ＯＫの連絡をいただきましたのですぐにこのお客様に
連絡をさせていただきました。ところが現実に価格がＯＫになったことでご両親に報告をされた
ところ資金的に無理をしているのではないかという指摘がありご夫婦でよくよく考えてみると
購入することはできても今後住宅ローンを支払い続けていくことに不安が出てきたとのことで
今回は見送りにしたいとの結論になりました。

このように購入を検討した物件を見送るというケースは少なからずあります。
が、その場合のお客様の対応には様々あります。

今回のお客様は、購入を見送ると決められた翌日にはご主人様がおひとりで事務所に断りに
来られました。ご夫婦やご家族で色々と話し合われて決断をされたのがよくわかり大変誠実な
ご返事をしていただきました。

それだけでも十分なご返事をいただいたにもかかわらず本日は早朝から奥様とご一緒に再度
事務所までお越しいただき先日の購入見送りのお詫びにと手土産までお持ちいただきお越し
いただきました。

これには、私の方が恐縮してしまいました。2回も断りに来られたのは初めての経験でした。

お客様の中には、このようなケースでは断りを電話で伝えてこられる方が一番多く、一部の方は
メールで返事をされる方がおられますが、中にはこちらが連絡をするまでなしのつぶてで何の
ご返事もいただけない非常識な方も残念ながらおられます。

私も偉そうなことは言えませんが、人間どうしても断るということはいやなものでできれば
言いたくないことではあります。

しかし、そのような時こそいやなことから逃げるのではなくこのご夫婦のように正面から誠実に
対応をしていくことが大切なことだということを今日はあらためて考えさせられました。

これからもこのお客様に合った物件を探してご紹介をさせていただくことが私の仕事ですので
お客様が理想に近い物件と出会えるまでお付き合いをさせていただきます。

今日は、朝から一日大変気持ちの良い日になりました。ありがとうございました。

こんにちは　森岡です。


今日は、3連休の最終日ですが、やっと良い天気になりましたね。
事務所の前の国道33号線を通る車の量もずいぶん多いような感じがします。

さて、今日は私が昨年仲介を担当した中古住宅に雨漏りが発生しましたのでそのことに
ついて書いてみました。

先週の水曜日に私の携帯にこの中古住宅を購入されたお客様から電話がかかってきました。

内容は、最近2階の天井がなんだか下がってきたようなのでその部分を下から突いてみたら
なんとその部分が破けて水が垂れてきたとのことでした。

今年は、雨が多くこの間まで2週間続けて台風が上陸したりして大変気象条件が厳しい日が
多かったため上階のベランダから雨が侵入してきたようだとのことでした。

この中古住宅は、個人の方が所有されていたのを不動産会社が購入して売主物件として
販売をしていました。

当初の販売価格から何度か価格が見直されているのを当社のＨＰでずっとご覧になられていた
お客様がこの価格なら自分たちにも手が届くかもしれないということで当社を通じて内覧され
購入を決断され昨年の12月にお引き渡しをさせていただきました。

中古住宅を購入後に雨漏りのような「瑕疵」が発生したり判明した場合にはどのような法的な
対応になるか、ということについては以前の9月29日のブログにも書かせていただいています。

詳細は、そのブログをお読みいただければと思いますが、今回のように売主が不動産会社の
場合には、原則として物件のお引き渡し後2年間はこの雨漏りのような「瑕疵担保責任」を負わ
なくてはならなくなっています。

そこで、今回のケースでもすぐに売主の不動産会社にその旨の連絡を入れましたら、その会社は
迅速な対応をしてくれました。

売主の不動産会社の担当者とその会社が手配をしたリフォーム業者、そして私とでお客様の
ご自宅にお伺いをして実際の現場を拝見して原因を確認のうえ今後の補修内容をお客様に
ご説明をさせていただきました。

この補修に要する費用はお引き渡し後2年以内の瑕疵ということで売主である不動産会社の
負担になります。

この売主の不動産会社は、迅速に誠意のある対応をされましたが、私が独立前に勤めていた
会社でも似たようなケースを経験したことがありますが、その時の不動産業者は最低でした。
全く責任を取らず逃げ回っていました。

そのような姿勢の会社だったからかどうかはわかりませんが、今はその会社のことは全く聞かなく
なっています。

現在、不動産会社が売主である中古住宅が結構市場に出ていますが、売主の「瑕疵担保責任」に
対する考え方により購入後、対応に満足することもあれば逆にいやな思いをすることもあります。

不動産売買の経験のない個人のお客様の場合には、どの不動産会社が良くてどの不動産会社
には注意しないといけないのかなどということは、当然わからないことだと思います。

私も売主が不動産会社の場合には、このような「瑕疵担保責任」に対する対応については慎重に
確認したうえで仲介に入るように心がけています。

皆さまの中でも何か気になる事やご不安な点がありましたらお気軽にご相談ください。

こんにちは　森岡です。

この土・日は昼間は少し暑いくらいでしたが全般的に秋らしい気候で過ごしやすかったですね。
当社でもここ最近の週末は中古住宅の内見を希望されるお客様が多くなってきて動きが出て
きていることを実感しています。

中古住宅の場合は、今から購入されると年内には引き渡しが受けられる物件がほとんどですので
次のお正月は新居で迎えることができます。

今日は、中古住宅を検討されているお客様から必ずと言ってよいくらいご質問をいただくのが、
購入後に雨漏りやシロアリ、給排水の故障などがあった場合にはどうなるのですか？という点を
テーマに書いてみたいと思います。

このような責任のことを法律用語では「瑕疵担保責任」と言います。「瑕疵」とは平たく言えばキズ、
欠点、欠陥ということになります。

この「瑕疵担保責任」とは、売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して負う
責任のことを言います。「隠れた瑕疵」ということで通常の注意をしていれば気づくであろう瑕疵や
買主が売主から聞いていたりして知っていて購入した瑕疵は対象外になります。

この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が重要なポイントになります。
まず、原則として民法では買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内であれば売主に
対して損害賠償を求めることができます。また、購入した目的を達せられないときには、契約を解除
することもできます。

買主が瑕疵があることを知ってから1年以内ということは、購入して10年後に瑕疵を発見した場合でも
売主に損害賠償を求めることができることになります。

買主にとっては安心この上ないと言えますが、売主にとっては売却後もいつまでも瑕疵が見つかれば
損害賠償の請求をされる恐れがあることになりますので売却すること自体が大きなリスクとなり自宅を
売却しようという踏ん切りがつかなくなります。

そこで、私たち不動産会社が仲介して中古住宅を売買する取引の場合には、この瑕疵担保責任の
期間をケースバイケースで制限してその内容は売買契約書に明記して取引を行います。

例をあげますと
　①売主の瑕疵担保責任を免除する。
　②瑕疵担保責任の期間を引き渡し後60日もしくは90日とする。
　③売主が不動産会社の場合には引き渡し後2年とする。
この様な取り決めのどれかになることがほとんどです。

①の売主の瑕疵担保責任を免除するという取り決めでは、買主にとっては不利になり購入後に雨漏り
などがあった場合にも売主に責任を求めることはできません。

そこで売主と買主のバランスを考えれば②の引き渡し後60日～90日くらいを瑕疵担保責任の期間と
する取決めが一般的なケースと言えます。

ただし、個々の中古住宅の売買事情も考慮することも必要です。たとえば、築後30年以上経過している
建物で売買価格を土地代金のみとして建物の価格（価値）は0円として売買する場合には、建物の
瑕疵担保責任を免除することはよくおこなわれるケースです。

③の場合は、売主が個人ではなく不動産会社の場合ですが、この場合は瑕疵担保責任の期間を
2年よりも短くすることや免除することは無効になります。2年より短くしたり免除したりした場合は、
民法の原則通り買主が瑕疵を知ってから1年間は瑕疵担保責任を負わなくてはならなくなりますので
2年とするケースがほとんどですが契約の際はその点をよく確認してください。

なお、現在私たち不動産会社が仲介に入る中古住宅の売買においては、売主から買主にその物件に
関する主要な項目についての「告知書」という書面を交わします。この「告知書」により買主はその
物件についての概要をあらかじめより詳しく知ることができるようになりますので引き渡し後の不測の
事態を少なくすることができます。

参考に添付してみますのでご覧ください。


告知書

こんにちは　森岡です。

もう今年は来ないのかと思っていましたがまた台風が近づいてきています。
夏場に頻発した広島をはじめとした各地での大雨による被害が今回は出ないことを
願うばかりです。

さて、今日は築年数の古い中古住宅をご案内する際にお客様からよくいただく質問に
「この物件は地震の時に大丈夫ですか？」というのがありますのでそのテーマで書いて
みたいと思います。

中古戸建や中古マンションを購入する際の重要なチェックポイントのひとつとしてよく
あげられるのが、昭和56年以降に建てられた物件であるかどうかという点です。

もう少し正確に言いますととその物件の建築確認の取得日が昭和56年6月1日以降か
どうかという点を確認することが重要になります。

これは、建築基準法が改正され耐震性についてそれ以前に比べてより高い耐震基準を
求めるように法改正がされ施行されたのが昭和56年6月1日だからです。

そこで、この昭和56年6月1日を境にそれ以前に建築確認を受けて建てられた建物は
旧耐震基準、この日以降の建築確認を受けて建てられた建物は新耐震基準と言われ
地震に対する安全性が以前よりは高いと言うことができます。

また、平成12年の建築基準法の改正では、木造住宅については耐震基準が追加され
ています。たとえば、耐力壁を受ける柱と土台や梁との接合金物基準の使用が定められ
たり、配置バランス基準（四方割法もしくは偏心率基準)が定められました。

このことから木造住宅については、平成12年以降に建てられた建物はより地震に対する
安全性が高いと言えます。

ただ、注意すべきは建物の完成日の標記です。

大多数の物件の販売資料には、完成年月は記載されていますが、いつ建築確認を取得
したのかは記載されていません。

たとえば、昭和56年の10月に完成した物件であっても古い基準で建築確認を受けて
建てられた建物である可能性もあります。また、マンションの場合であれば建築工期が
戸建に比べ長くなりますので昭和57年に完成していても要注意です。

そこで、この6月1日から比較的近い完成物件の場合、建築確認取得日が気になる時は、
私たち不動産会社にお問い合わせください。お調べしてご返事いたします。

ただ、新耐震基準で建てられた建物であっても建築工事が杜撰であったりすることも
ありますので建築時期に関係なく建物の状態が良くない場合もあります。

よって、この建築時期による判断は、ひとつの有力な判断材料となりますが、
個々の物件ごとに判断する方法としては耐震診断を受けることも有効です。

特に昭和56年6月以前に建築確認を受けて建てられた建物の耐震性に不安があり、
中古住宅の購入に躊躇される場合にはこの耐震診断を受けられるのもひとつの選択肢と
言えます。

松山市の耐震診断の補助事業の概要はこちらからどうぞ。


明日は、飛び石連休の休日です。どうぞ良い休日をお過ごしください。

それでは、今日は以上です。

こんばんは　森岡です。

今日は、3連休の最終日ですが、朝晩がずいぶん涼しくなり昼間も湿度が低くカラッとした
過ごしやすい日が多くなりましたね。何をするのにも最適な時期で色々なところに出かけら
れた方も多いのではないかと思います。
この時期は不動産を探されている方もずいぶん活発に動かれているようです。

さて、この土・日も中古住宅をお探しのお客様が当社にも来られましたので物件のご案内を
させていただきました。その際に中古住宅を購入する場合には、どのような手続きをすれば
いいんですか？というご質問を多くの方からいただきますので今日は中古住宅を購入する
際の一般的な流れについて書いてみたいと思います。

①物件情報を集め物件を見学し絞り込みます。
　まずは、希望条件に近い物件をインターネットや雑誌、チラシなどで見つけて現地を確認し
　気になる物件は建物の内覧をしていきます。空家の物件だけでなく売主様が居住されて
　いる物件もありますので数日前くらいに私たち不動産会社に内覧したい旨を連絡していただ
　ければ売主様側と内覧日を調整をしてご案内いたします。
　
②住宅ローンの事前審査を申込ます。
　気に入った物件が見つかればその物件にかかる諸費用を組み込んだ資金計画を
　不動産会社に提示してもらい自己資金以外の部分を住宅ローンとして借入が可能かどうか、
　銀行の事前審査を申込します。事前審査は、私たち不動産会社がお客様に代わって銀行に
　出向き申込み手続きを代行いたします。また、事前審査を申し込む銀行は１行だけでなく
　複数の銀行に申込みすることもよくありますので内容に応じて不動産会社との打ち合わせが
　必要です。審査期間は、通常3日位ですがご自営の方の場合は1週間以上かかることもあります。

③購入申込書を売主側に提出します。
　銀行の事前審査がＯＫになれば「購入申込書」、「買付証明書」などという書面に購入する際の
　希望条件を記入します。主な項目は、購入希望金額、手付金の額、住宅ローンの利用の有無、
　引渡し条件、引渡しの時期などになります。これらの項目については不動産会社とよく打ち合わせ
　のうえ記入し不動産会社が売主様側の不動産会社に提出してその後交渉をしていきます。

④重要事項説明を受け売買契約を締結します。
　売主様側と価格面や諸条件の調整が終わりまとまれば売買契約を結ぶことになりますが、
　まずは重要事項説明書という書面に基づき物件についての詳しい説明を受けます。その後、
　売買契約書の説明を受け内容を確認のうえ署名、押印をし売主様に手付金を支払います。

⑤住宅ローンの本申込みをします。
　売買契約が終了するとその売買契約関係の書類を持って銀行に住宅ローンの本審査の
　申し込みをします。審査期間は、約２週間くらいかかりますが事前審査がＯＫであればほぼ
　間違いなくＯＫになると思われます。（ただし１００％ではありませんので）

⑥残金決済、物件の引渡し
　住宅ローンの本審査がＯＫになれば売主様に残代金を支払い、物件の引渡しを受ける手続きを
　借入する銀行で行います。その場には、売主様、買主様、司法書士、銀行の担当者が集まり
　権利証などの最終確認を行います。

⑦お引越し・ご入居
　物件の引渡しを受けた後にリフォーム工事をすることがよくありますが、その場合にはその
　リフォーム工事が終了後の入居となります。また、リフォーム工事費用を含めて住宅ローンを
　組んだ場合にはリフォーム工事の前後の写真を提出する必要のある銀行もありますが
　それらの手続きも私たち不動産会社がお手伝いいたしますのでご安心ください。

以上が一般的な中古住宅を購入する場合の流れになります、ご参考にしてください。