愛媛県松山市のアーバンライフ不動産の代表ブログ

こんにちは

こんにちは　森岡です。

今日は、あいにくの曇り空ですが、久しぶりに気持ちのよい快晴の土・日でしたね。
絶好の行楽日和になりましたので皆様も色々とお出かけになられたことと思います。

最近は、朝晩がかなり寒くなってきて昼間との寒暖差がありますので私は風邪を
ひきかかっています。これ以上ひどくならないようにうがいをしたりや薬を飲んでいます。
皆さまも体調管理には十分お気をつけ下さい。

さて、本日は不動産を購入される際にほとんどのお客様が利用される住宅ローンの
「事前審査はお早めに」というテーマで書いてみたいと思います。

土地や中古住宅をお探しの方が、住宅ローンの「事前審査」をいつするのかという
のが今日のテーマですが結論としましては、物件を探し始めたらなるべく早い段階で
事前審査を受けてくださいということになります。

これは、自分がいくらまでなら銀行から融資が受けられるのか、自己資金と併せて
いくらまでの物件が購入可能なのか？ということを早い段階で把握してから物件
探しに望まれることが良い物件が見つかった時にその効果を発揮して有利な条件で
購入できる可能性が高くなるからです。

私も毎週末を中心に中古住宅のご案内をさせていただきますが、物件を見られると
とても気にいる物件が出てきます。そうするとまずはその物件に申し込みをしようと
いうことになりますが、この段階で事前審査をされている場合と、まだされていなくて
これから事前審査を受けないといけない場合では特に値引き交渉においてとても
大きな差が出てくるのです。

申込を受けた側の物件の売主様は、申込をしたお客様がすでに事前審査を受けていて
購入可能性が高い買主かそれともまだ銀行から融資が受けられるかどうかわからない
お客様かにより値引き交渉に対する真剣度合いが違ってくるからです。

事前審査が済んでいて売主様が価格交渉に応じれば購入してもらえる買主であれば
真剣に値引きの価格を検討してもらえますが、まだ事前審査が済んでいない買主の
場合は、価格交渉をする前にまずは事前審査を受けてからにしてくださいと言われる
ことがほとんどです。

それならばすぐに事前審査を受けようと手続きをしている間に他のお客様にその物件を
取られてしまうということがよくあります。特に人気エリアの物件やお手頃価格の物件、
価格が大幅に見直された物件など良い物件ほどお客様が競合をします。そうなると
二番手となって結局は購入できないということになります。私もそのような経験は相当数
あります。

せっかく見つけた物件を事前審査を受けていないばかりに他の人にとられてしまうことは
絶対に避けたいところです。

この「事前審査」は、購入する物件が具体的に決まっていなくても大丈夫です。
お客様ご自身で直接銀行に行かれてもできますが、後々のことも考えると私たち
不動産会社を通して受けられた方が有利ではないかと思います。

事前審査の結果が出るのは給与所得の方でおよそ2～3日くらい、ご自営の方でおよそ
1週間位が目安になります。また、必要な物も銀行により異なりますが、給与所得の方
であればほとんど何も添付しなくても所定の用紙に記入するだけで申し込むことが可能
です。

この「事前審査」は物件が見つかってからでかまわない、物件が決まらないと申込みが
できないと思われている方が多くおられますが、物件の購入を資金面の心配なく優位に
進めていくためにもできるだけ早めに受けられておくことを特におすすめいたします。

何かご不明な点やご質問などがありましたらお気軽に私までお尋ねください。

それでは、今日はここまで。

こんばんは　森岡です。

今日は、相当蒸し暑かったですね。
とうとう事務所の温度計が30℃をこえましたので、たまらず午後から今年初めて
エアコンを入れてしまいました。
ところで、梅雨は明けたのでしょうか？

さて、今日は住宅ローンの支払いが苦しくなってきたので今住んでいる自宅の
売却ができないかというご相談をいただきましたのでそのことについて書いて
みました。

ご相談をいただきましたのは定休日の前の火曜日のことでした。
当社のＨＰをご覧いただき、当社が任意売却も手掛けていることを知り最初はお電話を
いただき、その日の午後に事務所に直接お越しいただきました。

お話をお伺いすると住宅ローンの返済は今のところ通常通りにされていて、滞納はされて
いないとのことでした。

お電話では、任意売却についてわかりますか？とのご質問をいただいていましたので
どの段階なのか気になっていましたが、まだ通常に返済をしているが収入減で毎月の
支払いが苦しくなってきたので売却できるのであれば一度清算して身軽になりたいとの
ご相談でした。

住宅の購入は、「一生に一度の大きな買い物」といわれるように個人の買い物としては
最も高額な買い物です。

その購入には、大多数の方は、住宅ローンを利用して購入をされています。
私の経験でも買替以外で住宅を現金で購入されたお客様はほとんどおられません。

しかし、住宅ローンを利用している人の中で10人に1人はその住宅ローンが払えなくなって
いると言われています。

住宅ローンが払えなくなるケースはさまざまですが、会社員、サラリーマンの方では
残業代のカットやリストラ、はては会社の倒産などによる収入減などです。

自営業の方の場合では、売上不振や取引先の倒産、病気による休業などでの収入減など。

その他の理由としては、夫婦が収入合算して住宅ローンを組んで購入した後離婚となった
場合やパチンコなどのギャンブルにはまって消費者金融に手を出した場合などがあります。

当社にご相談をいただいたお客様の場合は、住宅を購入された後に離婚をされたことと
勤めている会社からの収入が減ってしまったために返済がきつくなってきていることが主な
原因でした。

このお客様に限らず住宅ローンを利用している途中に自宅の売却を考える場合は、現在
残っている住宅ローンの残高以上で自宅を売却することができるかどうかがポイントになります。

自宅の売却可能価格が住宅ローンの残高を下回るようであれば不足する金額をどこからか
借りてくるなりしないと売却ができません。

住宅ローンを借りている金融機関には住宅ローンの残金を一括で返済しなければ担保抹消を
してもらえませんので売却が成立しないからです。

この不動産価格が下落している状況では、購入当初に自己資金を多く入れていない限り
住宅ローンの元金の減り方より不動産価格の下がり方の方が早いためにどうしても売却
価格の方が住宅ローンの残高を下回ることが多くなり、売却を断念せざるを得なくなる
ケースが多くあります。

売却ができないとなると住み続けるしかないためにしばらくすると返済が滞るようになり、
金融機関から返済の督促がきて最終的には競売になり自宅を手放すことになることも
考えられます。

当社にご相談いただいたお客様の場合にはまだ滞納はされていない段階のようですので
住宅ローンを利用している銀行に返済金額の減額や返済期間の延長などの相談に応じて
もらえるのではないかと思います。

また、当社の方ではお客様のご自宅の売却査定に早速取り掛かっていますので出てきた
査定価格を基にお客様と今後のお打ち合わせやご提案などをさせていただく予定です。

いずれにしましても、住宅ローンの支払いが苦しくなった場合には、その場しのぎで
消費者金融などから借り入れをして返済をしたりすることは何の解決にもなりません
ので絶対にしないでください。

できるだけ早い段階で金融機関や当社など不動産会社に相談をしてください。

今日は、これまでです。

早く帰って冷たいビールを飲みたいですね。

こんばんは　アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、とても残念なことがありました。

と言いますのは、先月の下旬にご契約をさせていただきました
中古マンションの買主様の住宅ローンが融資不可という結果に
なりましたとの連絡が買主様側の仲介業者さんから入りました。

当社は売主様側の仲介業者ですのですぐに売主様に連絡をさせて
いただきましたが、大変がっかりされていました。

私達、仲介業者の場合は買主様の住宅ローンが万一通らなかった
場合のことも想定して心づもりをしたり、次の対策を考えたり
していますが、一般の売主様の場合には、そのような経験は
まずありませんので想像以上にショックを受けられます。

今回の場合、当社は売主様側になりますので買主様の
住宅ローンの申請内容の詳しい事まではわかりません。

買主様側の仲介業者さんにお任せせざるを得ないというのが
現実ですが、正直なんとも歯がゆいところがあります。

ただ、売主様、買主様、仲介業者、それぞれがそれぞれの立場で
契約からお引き渡しまで何とか前に進むよう努力をした結果に
なりますので誰の責任などということはできません。

今回のご契約も契約書に基づき手付金を返還し白紙解約の手続きをして
再度新しい買主を探していくほかにありません。

幸い、売主様は一戸建てへのお住み替えによるご売却なりますので、
住宅の完成、引き渡しまでの期間がもうしばらくあります。

何とか、それに間に合うように頑張って新たなお客様探しを
していきたいと思います。