愛媛県松山市のアーバンライフ不動産の代表ブログ

こんにちは

こんにちは

こんにちは　森岡です。

早いもので今日から9月ですね。
今年の夏は天候不順ですっきりしなかったですが、あと残り4か月頑張っていきましょう。

さて、一昨日の土曜日に当社のＨＰに掲載している農家用住宅のお問い合わせをメールで
いただきました。

そのお客様から市街化調整区域内の農家用住宅は私たち農家でない者でも購入できるのですか？
購入する場合の注意点やデメリットはあるんですか？というお尋ねがありました。
そこで今日はこの「農家用住宅」をテーマに書いてみました。

結論としましては、市街化調整区域内の「農家用住宅」を一般の方が購入をすることは可能です。
が、購入することはできてもそのままでは再建築ができないことはもちろん、その住宅に住むこと
自体が都市計画法違反となります。

購入した農家用住宅に適法に住むためには、「農家住宅」を「譲受人の専用住宅」への用途変更
の許可を得るという手続きが必要になります。

この「農家住宅」から「譲受人の専用住宅」への用途変更には売主側の要件に加えて買主側にも
要件が必要になりハードルは決して低くはありません。松山市が定めている運用基準を以下に
掲載してみましたので参考にご覧ください。（表示が小さくてすみません）
　　
　　◆法第34条第14号松山市運用基準(抜粋)




これを見ると売主側の要件としては、適法な許可を得て建築し相当期間適法に不動産を使用
された後、特にやむを得ない事情により用途変更をせざるを得ないこととなっています。

買主側にも要件があり、住宅を必要とする合理的事情や現在住宅を持っていないこと、物件と
職場との距離などが用途変更の際の判断基準となります。

以上のような判断基準に基づき用途変更の手続きを適法に踏めば購入した農家用住宅に住む
ことができ、将来同一の用途であれば再建築をすることも可能になります。

次に購入した場合のデメリットについてですが、将来何らかの事情で購入した農家用住宅を売却
する必要が出てきた場合には、購入した時と同じように売却する際に売主の「やむを得ない事由」
というのがなければ売却が難しくなります。
市街化区域内の物件のように自由に売却ができるということにはなりません。 このことが売却価格や
売却期間に影響を与えることになります。

このように「農家用住宅」の売買には、注意すべき点がいろいろとありますので気になる物件が
ある場合には県や市の建築指導課に確認を取りながら購入が可能かどうか進めていく必要が
ありますので、まずは私たち不動産会社にご相談ください。

今日は以上です。

こんにちは　森岡です。

お盆休みも終わりましたが、今年は例年になく天気が悪く雨が多かったですね。
なんだか、いまだに梅雨が続いているようです。

さて、今日は当社のお客様が広めの住宅用の土地を探されていましたので
市街化調整区域の「既存宅地」をご紹介させていただきましたところ「既存宅地」って
なんですか？というご質問をいただきましたのでこのテーマで書いてみました。

土地や中古住宅をお探しの方の中には不動産会社からこのような市街化調整区域にある
「既存宅地」の物件を紹介された経験のある方もいらっしゃるのではないかと思います。

そこで、まず「既存宅地」という言葉について簡単にご説明させていただきます。

ご存知の方も多いと思いますが、原則として市街化調整区域内では住宅等の建築は
認められていません。

しかし、松山市を中心にした近郊の市町村にこの市街化調整区域を含む都市計画区域が
定められたのが昭和46年12月20日になります。いわゆる「線引き」と言われる日になります。

その「線引き」前から「宅地」でありかつ近隣にはおおむね50戸以上の住宅が立ち並んで
いて集落を構成している地域の土地については特に「許可不要で住宅の建築ができる」という
既得権のある土地のことを「既存宅地」と言っていました。

しかし、この「既存宅地」という制度は今から約13年前の平成13年5月18日をもって
廃止されています。

よってこの「既存宅地」という制度も言葉も現在は存在しません。

その後は、都道府県等が定めた条件に該当する土地については都市計画法第43条の
建築許可を申請し許可が得られれば住宅の建築が可能ということになっています。

そこで、この住宅の建築が可能な土地のことを今は「旧既存宅地」というように「旧」という
字を加えて私たち不動産会社では以前の「既存宅地」と区別をして呼んでいます。

この都市計画法第43条の建築許可が得られる土地かどうかにつきましては細かな
条件などもありますのでケースバイケースになりますが、不動産会社から「旧既存宅地」
ですよと言われた物件であればほぼ間違いなく住宅建築の可能な土地だと思われます。

ただし、このような「旧既存宅地」に該当する土地の売買の場合には必ず都市計画法
第43条の建築許可が得られることを条件にした売買契約を締結するようにしてください。

また、金融機関からの融資を利用される場合には金融機関からの融資実行もこの
建築許可が得られたことを確認した後でないと実行してくれないことがほとんどです。

このように市街化調整区域内の土地や建物につきましては市街化区域内の物件とは
異なる手続きや費用がかかる場合が多くありますが、反面近隣には農地が残っている
ことが多く、住環境、自然環境に優れている物件や価格的に割安な物件を手に入れる
事も可能といったメリットもあります。

物件探しの際には、市街化調整区域の「旧既存宅地」も検討されてみてはいかがでしょうか？

今日は、以上です。

こんばんは　アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、大変珍しいことですが市街化調整区域内の土地についての
お問い合わせを3件もいただきました。

うち2件は弊社のＨＰをご覧いただきたお客様からお電話で松山市の
南高井町にある土地についてのお問い合せでした。

もう1件は弊社の事務所までご夫婦でご来店をいただいて高岡町の
調整区域内の土地についてのご相談でした。

土地をお探しになられているお客様ならお気づきになられているかと
思いますが、価格だけを見ると異常に安い価格の土地があるかと思います。
その多くが市街化調整区域にある土地になります。

その他には、事件、事故物件が相場より大幅に安い価格の物件になります。

ご存知の方も多いと思いますが、基本的に市街化調整区域内の土地には
お住まい用の住宅の建築はできません。

今日のお電話でのお問い合わせの中の1件は、市街化調整区域内の土地に
住宅ができないということをご存じないお客様からのお問い合せでした。

弊社のＨＰには、市街化調整区域内の物件には住宅の建築が可能な物件か
そうでない物件（一般住宅建築不可）かは必ず記載しています。

その旨をお伝えいたしましたら「そこまで見ていませんでした」とのこと
でした。

もう1件のお電話でのお問い合わせの方は、市街化調整区域内の土地に住宅の
建築ができないことはご存知の方でした。

その方は、体験型の塾ができる土地をお探しのようで市街化調整区域内の
土地でそもそも所有権の取得が可能なのか？

固定資産税の額？土地代以外にかかる諸費用？などのご質問をいただきました。

このお客様の場合には、市街化調整区域内における許可基準(法第34条第1号）の
業種に該当すれば建築ができることになりますが、お電話では一概にお答えが
できかねるところがありますのでご都合の良い時にご来店をいただくことに
なりました。

最後にご来店をいただきましたお客様の場合は、市街化調整区域内の土地ですが、
いわゆる「既存宅地」という土地に該当する物件のご相談でした。

この「既存宅地」に該当する土地は、基本的には住宅の建築が可能ですので
価格的には市街化調整区域内の土地であっても近隣の市街化区域内の土地と
ほぼ同じような価格で取引がされています。

ただし、「既存宅地」であっても住宅の建築に際して建築許可を要する場合と
不要な場合があり、建築許可が必要な場合には、そのための費用や時間が余分に
必要となります。

このお客様の場合には、おそらく建築許可不要で住宅の建築が可能だと思われ
ますが、私の方で再度役所等での確認をしていきご検討をしていただくことと
なりました。

このように市街化調整区域内の物件に関しましては、非常にわかりにくく
慎重に検討する必要のある項目が多くあります。

もし、皆様の中で気になる物件が市街化調整区域内の物件であったり、

売却をお考えの物件が市街化調整区域内の物件の場合など

ご不明なことやご質問などがありましたらお気軽に私までお尋ねいただけましたら
出来る限りのご提案をさせていただきます。

それでは今日は私もこれで帰ります。