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朗報です!!売買契約書が見つかりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今日も朝から雨が降っていますが、いつになったら梅雨明けするのでしょうか?昨日の近畿・東海地方の梅雨明けで梅雨明けしていないのは四国地方だけになってしまいました。こんなことって今までに記憶にないですよね。


さて、本日は、現在、弊社に専任で中古住宅の売却をお任せいただいているお客様から嬉しい連絡をいただきましたので書いてみたいと思います。


別府町土地


その連絡というのが、タイトルに書きました「売買契約書が見つかりました!!」という連絡でした。実は、この中古住宅を相続で取得された売主様と最初にお会いした時にお聞きすると被相続人さんがこの中古住宅を購入した際の売買契約書が家の中を探しても見つからないんですとのことでした。それが、天袋の中から見つかりましたとの連絡でした。これは何よりの朗報です。

これが、なぜ朗報なのかということですが、この中古住宅の購入金額がわかる売買契約書などの書類がないと買い手が見つかり無事売却が完了した後に支払う税金が大きく変わってしまう可能性があるためです。

不動産を売却した場合の税金というのは、売却したことで利益が出れば譲渡所得税と住民税が必要になります。売却しても利益が出なければ税金は発生しませんし確定申告自体も不要です。但し、3,000万円の特別控除などの特例等を使った場合は確定申告が必要になります。

売却不動産の所有期間が5年超か以下かにより長期と短期に分かれますが、相続で取得された場合は、被相続人の所有期間を引き継げますのでほとんどが5年超の長期所有になります。長期譲渡の場合の税率は、所得税15%、住民税5%の計20%が納める税金の額になります。

たとえば、1,500万円でこの中古住宅が売却できた場合、この中古住宅を購入した時の売買契約書があればそこに記載された購入金額が取得金額になります。仮に2,000万円で購入された中古住宅であったとすると利益は出ていませんので税金は発生しません。

これが、購入した時の売買契約書がなくて購入金額がわからないという場合には、「5%ルール」というものが適用されてしまいます。この5%ルールというのは、売却物件の購入金額がわからない場合には、売却金額の5%を購入金額とみなしますというものです。

仮に1,500万円で売却できたとすると1,500万円の5%の750,000円が購入金額とみなされ15,000,000円ー750,000円=14,250,000円が利益とされます。ただし、ここから仲介手数料や収入印紙代など経費として認められる費用を控除することができますのでそれらを約60万円と仮定すると譲渡益は約13,650,000円になり、納める税金の額は13,650,000円×20%で2,730,000円となります。

このように売却物件を購入した時の売買契約書があるかないかで納める税金の額に雲泥の差が出てしまいます。

売主様にお聞きすると見つかった売買契約書に記載されている購入金額は今回売却しようとしている金額をかなり上回っているようですので利益が出ることはなく税金は不要となりそうです。これは何よりです。

なお、この5%ルールは絶対適用ではありませんので売買契約書が見つからなければ他に購入金額がわかる書類や推測できる書類、また税務署に認めてもらえる合理的な取得価格(意見書)があればそれらを取得費にすることは可能ですので簡単にあきらめない方がよいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。


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契約書がないと不動産売却時の税金が大変なことに!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今年は、2月17日から確定申告が始まっていますが、申告が必要な方は手続きは済まされましたでしょうか?

私は、毎年そうなんですが面倒くさいものは早めに済ませたい性格なので初日の17日に郵送で申告書を提出しました。1年の清算が終わるとやはりほっとしますね。


更地


さて、一昨日、今年の1月に更地渡しの土地の売却を担当させていただきました売主さんからお電話をいただきました。その内容は次の2点のお尋ねだったのですが、

まず、1点目は確定申告は今年にしなければならないのでしょうか?ということでした。この点につきましては、不動産を売却した年(通常は不動産の引渡日)の翌年の確定申告になりますので今年ではなく来年になりますよとお答えいたしました。

深刻なのは、もう1点のお尋ねです。それは売却した土地建物を購入した時の契約書類が見当たらないのですが、というお尋ねでした。

これは、このお客様だけでなく売却された不動産を取得された時の取得価格がわかる資料がない、という方が結構おられます。特に、相続で取得された不動産の場合は時期もかなり前のことになるでしょうし、ご両親からそのような書類を引き継がれていないケースがかなりあります。

このお客様の場合は、物件を取得されたのがおよそ40年前のようですが、土地を購入された時の契約書が見当たらないとどうなるのでしょうかとのお尋ねでした。

このような場合は、残念ながら売却した不動産の取得費は売却価格の5%とみなされてしまいます。ということは例えば2,000万円で不動産を売却した場合は、5%の100万円でこの不動産を取得したとみなされその差額1,900万円が利益とされてしまいます。

実際の税金はこの1,900万円の利益から仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた金額の20%(取得期間5年超の場合)になりますので譲渡費用が200万円と仮定すると1,700万円×20%で340万円が譲渡所得税ということになってしまいます。

昭和の初期であればともかく、昭和の終わりころから平成にかけてはこのような5%という価格で不動産を取得するということは考えられません。

このように売却した不動産を取得した際の契約書などがないとなるとかなりの税金を取られてしまうことになりますので契約書類の保管やご両親からの引き継ぎには十分ご注意いただきたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。


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なぜ、建物の解体工事は年初めにするのか?

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

昨日から日本列島に大寒波が襲来中ですが、皆様のところは大丈夫でしょうか?

事務所のあるここ松山市や私の自宅のある砥部町では雪は多少舞っていましたが積もることもなく一安心です。

テレビで雪国の映像を見るたびにあのような雪の降る生活はとてもじゃないですが私には無理だなとつくづく思います。温暖な気候に感謝です。

さて、本日は午後から現在建物を解体している現場に進捗状況の確認に行ってきました。


DSCN4312.jpg DSCN4313.jpg


この物件は、昨年の9月に古家付の土地として山口県にお住いの売主様から売却の依頼をいただき販売活動を行った結果10月下旬にご契約に至り年末に残金の決済を行った物件です。

このような古家付土地の場合、通常は建物を解体して更地にしてから残金決済をすることが多いのですが、時期が年末ということもあり土地の残金決済は年内に行い建物の解体工事は来年にしましょうという内容で契約をいたしました。

ところでなぜ、このような契約になったかおわかりでしょうか?

最近は、空家問題が話題になることも多いのでご存知の方も多くいらっしゃると思いますが、土地の場合、更地になると建物がある場合と比べて固定資産税がおよそ6倍にもなってしまいます。

これが空家が減らない大きな原因なのですが。

そしてこの固定資産税ですが、土地が更地なのか建物付なのかの判断は1月1日の段階で判断されます。

今回の場合、ご契約後に境界確認等の手続きがありましたが建物を解体して年内にお引き渡しをすることは時間的には可能でした。

しかし、先ほどのような理由で年内に更地にしてしまうと買主様に課税される固定資産税が大幅に増えてしまいますので買主様のご希望により建物の解体工事は年を跨いですることになり今年の6日から工事に入っています。

売主様にとりましても建物を解体する前に土地残金をすべていただけますので何らのリスクはありません。

このように建物の解体時期と固定資産税は関連していますので古家付の土地の売却をされる場合には、ご相談いただければ色々とご提案させていただきます。

それでは、今日はこれで失礼します。


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空家の譲渡に3,000万円の特別控除が新設されました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

早いもので新年度がスタートして10日が過ぎました。

この調子でいくとあっという間に月末にはGWがやってきますね。

私は、例年GW期間中も定休日の水曜日以外は仕事をしていますが、今年は休みを取ろうか
どうか考えています。独立して5年が終わりますのでそろそろ奥さん孝行もしないといけない
かなと思っています。

さて、今日はご存知の方もおられるかもしれませんが、昨年5月から施行された空家対策特別
措置法に加えてこの4月から新たに税制面での空家対策が取られています。

内容としましては、昨年の法律が「特定空家」に指定されると固定資産税軽減の恩恵が受けられ
なくなり税額が6倍になりますよというものでした。

それがこの4月からは相続で取得した空家を売却した際に譲渡所得(早く言えば利益です)が出た
場合、今までであれば控除なしでそのまま約20%の譲渡税がかかっていましたが、一定の条件に
適合すれば譲渡所得から3,000万円が控除されるというものです。

税額で言うと最大で約600万円もの金額が軽減されることになります。

これは非常に大きいですね。現在でも居住用財産の特例として譲渡所得から3,000万円を控除する
制度はありますが、これが相続した空家を売却した場合にも適用になるということです。

この税制上の特典で相続した空家の利用や売却を促進して将来の問題となる空家の発生を防止
していこうというのが狙いです。

この特例を使うためには以下のような一定の条件がありますが、相続で空家を取得されて住む
予定や貸す予定のない方などにとっては売却を考える大きなきっかけになるかと思います。


○平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却であること
○相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までの売却であること
○相続の開始までは自宅であり相続により空家になったこと
○昭和56年5月31日以前に建てられたこと
○マンションなどの区分所有建物でないこと
○売却額が1億円以下であること
○相続から空家以外になっていないこと(事業、貸付、住居にしていないこと)
○行政から要件を満たす証明書等を入手して確定申告すること


何か、ご質問やご不明な点などがありましたら私までご連絡ください。


固定資産税の清算方法とは?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

最近は、秋雨前線や台風の影響などですっきりとした晴れの日がほとんどありません
でしたが昨日、今日はまずまずの天気でお出かけ日和になりましたね。

私たち不動産会社にとりましても土曜日、日曜日はお客様のご案内やオープンハウスの
開催などがありますので週末の天気はずいぶん前からとても気になります。

さて、本日は弊社に中古住宅の売却のご依頼をいただいたお客様から今朝メールを
いただきました固定資産税のことについて書いてみたいと思います。

このお客様からは昨年の秋頃に松山市にあるご実家の売却相談をいただきその後弊社の
専任で販売活動をしていましたところ先月に買い手の方が見つかり無事に売買契約を
済ませ今月の下旬に残金決済、お引き渡しをする予定で現在動いているところです。

このお客様からのご質問は、売却する土地・建物の固定資産税は買主に引渡しをした10月
以降はどうなるのでしょうか?今年度の固定資産税の支払いはあと2回分残っていますが
それも私が負担しなければいけないのでしょうか?という内容でした。

住宅の売買契約の際のご契約書には固定資産税の取り扱いについて記載してあり
ご説明もさせていただいておりますが、私たち不動産業に従事するものと違い一般の
お客様は人生において何度も不動産の取引をされることはありませんのですぐに理解
できない難解な用語や取引慣行などもあり一度聞いただくらいではわからないことだらけ
のことと思います。

この固定資産税というのはその年の1月1日に土地や建物を所有している人に課税をされる
市町村税になります。

今回のような土地付建物、いわゆる中古住宅の売買の場合には中古住宅の引渡し日を
もって売主、買主の所有期間に応じて日割清算をするというのが慣例になっています。

このような措置はほとんどの不動産取引において行われていますが、あくまでも慣例であり
現在ある法律では何らの規定はありませんので法的な義務はありません。そこで土地や
建物の売買をする際の売買契約書の中にこのような清算をする旨を記載しておいて取引を
することになります。

まず、日割清算をするにあたっては起算日をいつにするかということになりますが、1月1日を
起算日にするケースと4月1日を起算日にするケースがあります。

この起算日をいつにするかという決まりは特にありませんが東京など関東地方では1月1日、
大阪など関西地方では4月1日を起算日にする不動産会社が多いと思います。

ちなみに私たちのいる松山周辺では1月1日を起算日にするケースがほとんどです。
私自身、今までに関西や関東の両方で不動産売買を経験しましたが、わかりやすいという
点では1月1日を起算日とした清算方法だと思います。

具体的には、年間の固定資産税の額を10万円、引渡し日を9月20日と仮定すると起算日の
1月1日から引渡し日の前日の19日までの262日間は現在の所有者である売主の負担となり
ます。そして引渡し日の9月20日から12月31日までの103日間は買主の負担となります。

そこで年額10万円をそれぞれの負担日数で割ると売主は10万円×262日/365日=71,781円、
買主は10万円×103日/365日=28,219円となります。この買主の負担分28,219円を20日の
引渡し日に売主に現金などで支払い、受領した売主が買主に代わって後日市町村に支払う
ということになります。

翌年の固定資産税は1月1日の所有者は買主の名義に変更されていますので4月下旬頃に
買主のもとに直接納税通知書が送られてくることになります。

以上が土地や建物を売買した場合の固定資産税の取り扱いになりますが、不動産取引に
おいてわからないことがありましたら私たち不動産業者にお気軽にお尋ねください。








プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
40年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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