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本日より弊社専任で中野町の中古住宅の売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


いよいよ今夜、東京オリンピックの開会式ですね。昨年からのコロナの影響で1年延期での開催ですが、正直盛り上がりに欠けていますね。一生懸命に頑張ってきた選手がなんだかかわいそうなところがありますが、できるだけの応援はしてあげたいですね。


さて、本日は、弊社専任で中野町の中古住宅の売却を開始することになりましたので紹介させてください。



DSCN8606.jpg



この物件は、弊社が4年前に買主様側の仲介業者として購入のお手伝いをさせていただいた中古住宅になります。

今回、所有者である売主様におめでたい事情があり住み替えのために売却をされることになり再度弊社に仲介を任せていただくことになりました。

場所は、県道伊予川内線中野バス停徒歩1分の所になります。このエリアは、市街化調整区域になりますので本来住宅の建築はできませんが、この物件は、旧既存宅地の開発分譲地に該当しますので将来的にも再建築は可能です。

敷地の西側は幅員4mの松山市道、北側は幅員4.3mの開発道路に面する北西角地になります。土地面積は約44坪、建物面積約30坪の3DK、カーポート付の駐車スペースが並列で2台分と北側に別途1台分の計3台分があります。

現在、売主様が居住中ですが内覧のご希望がございましたら事前にご連絡をいただけましたら調整させていただきます。

物件の詳細につきましては、こちらからご覧ください

それでは、今日はこれで失礼します。



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朗報です!!売買契約書が見つかりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今日も朝から雨が降っていますが、いつになったら梅雨明けするのでしょうか?昨日の近畿・東海地方の梅雨明けで梅雨明けしていないのは四国地方だけになってしまいました。こんなことって今までに記憶にないですよね。


さて、本日は、現在、弊社に専任で中古住宅の売却をお任せいただいているお客様から嬉しい連絡をいただきましたので書いてみたいと思います。


別府町土地


その連絡というのが、タイトルに書きました「売買契約書が見つかりました!!」という連絡でした。実は、この中古住宅を相続で取得された売主様と最初にお会いした時にお聞きすると被相続人さんがこの中古住宅を購入した際の売買契約書が家の中を探しても見つからないんですとのことでした。それが、天袋の中から見つかりましたとの連絡でした。これは何よりの朗報です。

これが、なぜ朗報なのかということですが、この中古住宅の購入金額がわかる売買契約書などの書類がないと買い手が見つかり無事売却が完了した後に支払う税金が大きく変わってしまう可能性があるためです。

不動産を売却した場合の税金というのは、売却したことで利益が出れば譲渡所得税と住民税が必要になります。売却しても利益が出なければ税金は発生しませんし確定申告自体も不要です。但し、3,000万円の特別控除などの特例等を使った場合は確定申告が必要になります。

売却不動産の所有期間が5年超か以下かにより長期と短期に分かれますが、相続で取得された場合は、被相続人の所有期間を引き継げますのでほとんどが5年超の長期所有になります。長期譲渡の場合の税率は、所得税15%、住民税5%の計20%が納める税金の額になります。

たとえば、1,500万円でこの中古住宅が売却できた場合、この中古住宅を購入した時の売買契約書があればそこに記載された購入金額が取得金額になります。仮に2,000万円で購入された中古住宅であったとすると利益は出ていませんので税金は発生しません。

これが、購入した時の売買契約書がなくて購入金額がわからないという場合には、「5%ルール」というものが適用されてしまいます。この5%ルールというのは、売却物件の購入金額がわからない場合には、売却金額の5%を購入金額とみなしますというものです。

仮に1,500万円で売却できたとすると1,500万円の5%の750,000円が購入金額とみなされ15,000,000円ー750,000円=14,250,000円が利益とされます。ただし、ここから仲介手数料や収入印紙代など経費として認められる費用を控除することができますのでそれらを約60万円と仮定すると譲渡益は約13,650,000円になり、納める税金の額は13,650,000円×20%で2,730,000円となります。

このように売却物件を購入した時の売買契約書があるかないかで納める税金の額に雲泥の差が出てしまいます。

売主様にお聞きすると見つかった売買契約書に記載されている購入金額は今回売却しようとしている金額をかなり上回っているようですので利益が出ることはなく税金は不要となりそうです。これは何よりです。

なお、この5%ルールは絶対適用ではありませんので売買契約書が見つからなければ他に購入金額がわかる書類や推測できる書類、また税務署に認めてもらえる合理的な取得価格(意見書)があればそれらを取得費にすることは可能ですので簡単にあきらめない方がよいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。


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本日より弊社専任で砥部町北川毛の農地の売却を開始いたします!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


本日は、砥部町北川毛の農地の売却を弊社専任で開始することになりましたのでご紹介させてください。


北川毛



この土地は、私が独立前に勤務していました住宅会社の後輩の方から相談をいただいた土地になります。話を聞くと後輩が注文住宅を受注された方のご両親が所有されている土地で少しでも子供たちの資金援助になればとのことで売却をお考えになられたとのことでした。

写真のとおりこの土地はご両親が農地として耕作をされていた土地になります。そのため地目は「田」になりますので購入するためには農地法第3条または第5条の許可が必要になってきます。

今の時代、農地の売却は需要と供給の関係から売却までに時間がかかることが多くハードルが高い面があります。以前のブログにも書きましたが私自身、今年の3月に同じ砥部町になりますが拾町の農地の売却を担当させていただいたことがあります。拾町は市街化調整区域になりますので都市計画区域外の北川毛よりも難易度は上がりますが、何とかご縁があり売却することができました。

この北川毛の土地も農業にご興味、ご関心のある方とご縁があれば良いなと思います。なお、第5条許可が得られれば農地転用をすることも可能ではあります。物件の詳細はこちらをご覧ください。

それでは、今日はこれで失礼します。


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森松町の店舗付中古住宅の現金一括決済が終わりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


昨年の9月から弊社専任で売却活動を行っていました森松町の店舗付中古住宅の現金一括決済が本日午前中に無事終わりました。



森松町中古住宅



この物件は、弊社のホームページをご覧になられた大阪市にお住いのお客様から無料査定のお申し込みをいただいたのが最初でした。

実際に所有されているのはお問い合わせをいただいたお客様のお母さんとのことで昨年2月にそれまで長く借りてくれていた賃借人が退去されたのを機に再度賃貸に出すか、売却にするかしばらく悩まれていたそうです。

場所は、伊予鉄の森松営業所バス停の南隣で県道に面する立地で目立つ場所でした。ただ、建物自体は築後相当な年数が経過していましたので賃貸に出すには結構なリフォームが必要なため売却をしようということになり弊社にお任せいただくことになりました。

売却当初は、価格的なこともありお問い合わせは少なく苦戦していましたが、今年の初めと4月に価格を見直した結果、内覧が増えて今回の買主様とご縁を持つことができました。

買主様も含めて内覧をされた方は、ほとんどが収益物件として検討をされている方でした。今回の買主様もお聞きすると松山市内に多数の賃貸物件を所有されているようでこの森松の物件もリフォームをして事業用物件として貸し出されるとのことでした。

最初にお問い合わせをいただいた大阪にお住いのお客様も昨日車で松山にお帰りになられて本日の一括決済には所有者であるお母様と一緒に弊社までお越しいただきました。決済が終わって帰られる際には「これで肩の荷がおりました。ありがとうございました」と言っていただきました。

この度は、弊社の仲介をご利用いただきまして誠にありがとうございました。

それでは、今日はこれで失礼します。



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事故物件、病死は告知の対象外に!!国交省が初指針案!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今年の梅雨入りは、四国地方では史上最速のようですが、さっそくまとまった量の雨が降っていますね。早く梅雨入りした分、早く梅雨明けをしてもらいたいものです。


さて、本日の愛媛新聞にも大きく報じられていましたが、私たち不動産業界では微妙に取り扱いや告知内容が違っていたところのあるいわゆる「事故物件」についての告知に関する指針が国交省から案の段階ではありますが初めて示されましたので書いてみたいと思います。


事故3



この指針案の内容を見ると、今まであいまいになっていた部分について明確に示されている点が大きく2点あります。

まず、告知すべき内容についてですが、一戸建てやマンションの中での殺人や自殺、火災による死亡については買主や借主への告知が必要であることは言うまでもないことですが、病気による死亡や老衰による死亡、階段などからの転落事故による死亡は、告知をするべきかどうか今まではあいまいになっていたところがあります。死亡された場所が病院であれば告知する必要はありませんが、自宅で亡くなった場合には告知をするべきかどうかの判断が難しく対応が分かれるところでした。これがこの指針案では、自宅での病気や老衰、転落事故による死亡は告知事項の対象外と明確に規定されたことは実務上大変やりやすくなったと思います。ただし、これらの事由により自宅で死亡された場合でも死後長期間発見されず腐敗した状態で発見され特殊清掃が行われた場合は告知の対象になります。この点は現在と同じです。

次に、告知期間についてですが、これも大変難しくいつまで告知をしないといけないか、どういう状況になれば告知しなくてよくなるのかなど、明確な基準がありませんでした。これが、今回の指針案では、賃貸の場合であれば発生から3年経過すれば不要とされたようです。これは画期的なことだと思います。ただ、発生から3年間とされた理由が気になるところではあります。そしてこの点は今後議論を呼ぶ点ではないかと思います。なお、売買の場合の告知期間については当面限定しないとされていますので告知は続ける必要があるようです。

今の時点では、これはあくまでも「案」の段階ですので今後変更される部分もあるかと思いますが、実務上やりやすくなることは間違いありません。期待をして最終決定を待ちたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
40年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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