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境界ブロックは中心が良い?それとも???

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日で8月も終わりですが、また雨が降ってきましたね。最近、一日中晴れた日がありませんが夏休みも明日で終わろうとしている子供さんたちはかわいそうですね。


さて、私たち不動産仲介業者が土地の売却や購入の仲介をする際によく頼まれることに、隣地との間にある境界ブロックのやり直しのご相談があります。最近も2物件続けてお隣さんに境界ブロックのやり直しの打診をしてもらえませんかという依頼がありましたのでブログに書いてみたいと思います。


境界中心

一番多くみられるのがこの写真のようにお隣さんとの境界線の中心に跨ぐようにして境界ブロックを設置するパターンです。中心積み、芯積みなどと言います。

最近、ご相談をいただいたのもこの中心積みのケースです。この場合、境界ブロックはお互いの共有となりますので自分だけの考えで勝手にやりかえることはできません。費用面や仕様などお隣さんの同意を得てやりかえることになります。たとえ、費用は全部自分が持つからと言っても勝手に今ある境界ブロックを撤去することはできません。そのためお隣さんとの仲が良くないと時期や条件によっては応じてもらえないこともあります。

この中心積みの場合、お隣さんが現実にお住まいをされている場合にはストレートに打診することができますので結論は早く出ます。しかし、私が最近依頼された物件の場合、1件はお隣さんは東京にお住まいされていて物件は借家にされているケース、もう1件はアパートにされていて所有者は埼玉県にお住まいというケースでした。

このようにお隣さんと直接お会いしてお話ができないケースはまず所有者を調べてから電話をしたり手紙を書いたりと大変手間や時間がかかります。結果としては1件は境界ブロックのやり直しを費用折半でOKをいただきましたが、もう1件は費用は全額購入者負担であればブロックのやり直しの承諾をしますということになりました。

そのため、全額自己負担してやり直しをするか、どうせ自己負担するのであれば今ある境界ブロックはそのままにしてその内側(自分の土地の中)に新設するのか検討されています。

中心積みの場合、このようにお隣さんとの共有のため自分の思うようにならないことがありますので最近は下の写真のように自分の土地の中に境界ブロックを設置するケースも増えてきています。


境界外積み


これなら将来境界ブロックをやり替えたりする場合、自分の考えだけで自由になります。もちろん、物件によってはすでに境界ブロックが設置されていて自由にならない場合がありますし費用的には中心積みの方が折半になることが多いため節約できることもありますのでどちらにもメリット・デメリットがあります。

不動産仲介業者としての立場でいえば私は自分の土地の中に境界ブロックを設置する外積みがベストのような気がします。


不動産の売却や購入にはこのような境界問題など近隣との関係においては非常に重要な事項があります。何か、お困りのことがあればお気軽に声をかけて下さい。

れでは、今日はこれで失礼します。



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法定外公共物の使用許可更新手続きをお忘れなく!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

お盆が開けた途端、なんだか雨が多くなってきたように感じます。秋雨前線にしたら少し早い気がしますが、もう少し晴れ間が欲しいものですね。

さて、本日は、法定外公共物の使用許可の更新について書いてみたいと思います。


床板橋


この写真の物件は弊社が専任で売却活動をしている中古住宅ですが、このたび購入予定の方が見つかり住宅ローンの本承認も無事におりて来月初めに決済を予定している物件になります。

写真でもお分かりのようにこの中古住宅は水路の上を幅4mのコンクリートの橋(床板橋と言います)を通って道路から敷地内に入るようになります。この水路上の床板橋のことを法定外公共物と言います。聞きなれない用語だと思いますが、この水路の上を通路として使用するためには松山市の許可を受けなくてはなりません。その許可のことを法定外公共物使用許可と言います。

この物件も法定外公共物使用許可を適法に取得していましたが、今回の売買にあたり銀行からこの法定外公共物の名義も売主様から買主様に変更してくださいね、と言われました。そこで松山市役所の管財課が担当窓口になりますので行きましたところ、この使用許可は更新をされていないようですので名義変更はできませんよ。もう一度最初から購入者の名義で許可を取り直してくださいと言われてしまいました。えっ、マジで一からですか・・・

この法定外公共物使用許可は2年間の許可で期間満了の30日前までに更新手続きをしなくてはなりません。売主様にお尋ねすると最初の2年目の更新時には松山市から更新の連絡があり写真を添付して返信をしましたがその後は記憶にありませんとのことでした。現在は、築後6年目になりますので4年目の更新をされていなかったようです。

このままでは、お引き渡しができませんので当時許可取得を担当された土地家屋調査士さんにお願いに行きました。この先生は行政書士も兼ねられていてこの物件のデータも残っているとのことで許可の再取得をしていただくことになり現在松山市に申請中です。何とか来月初めの決済には間に合う見込みです。

今回のように水路上に床板橋を架けている物件を時々目にしますが、この床板橋はこのように法定外公共物として使用許可を受けて(無許可の物件も結構あります)使用していますので更新手続きもしておく必要があります。今回のように手続きを怠っていると使っている分には特に支障はないでしょうが売却をされる時などは困ってしまうことになります。今回の最初からの許可の取り直しについてもデータが残っていても10万円程度の費用がかかります。ましてや古い使用許可の場合はデータも残っていないでしょうからもっと費用がかかるのではないでしょうか?

水路上に架橋をされている物件の所有者様、くれぐれもご注意くださいね。

それでは、今日はこれで失礼します。


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本日より弊社専任で久米窪田町の土地の売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


ありがたくない台風が九州方面に近づいてきていますね。大きな被害が出ないことを祈るのみです。


さて、本日より弊社専任で久米窪田町の建物付土地の売却を開始しますのでご紹介させていただきます。


久米窪田土地ブログ


この物件は、先月上旬に弊社のホームページをご覧いただきましたお客様から売却査定と買取査定の両方のお申込をいただきましたのが最初のきっかけになります。

お問い合わせをいただきました方は現在は山口県にお住まいですがこの物件はご実家になります。お父様がお亡くなりになりお母様がお住まいをされていましたがご高齢になり子供さんの所で同居をされることになったため今回売却をされることになりました。

場所は、国道11号線からすぐ南側になりスーパー、病院、銀行などが近くにあり生活便の良い立地です。

土地は、広さが約66坪ありますが、形状はいわゆる旗竿状の土地になります。南側の松山市道との接道は2mになりますが並行して農道がありますので土地の前は約3.7m位の道路幅になっています。

現在、土地の上には昭和57年4月築の木造2階建て約36坪の建物がありますが更地渡しの相談は可能です。建築条件はありませんので少し広めの土地をお探しの方、お手頃な価格になっていますので是非ご検討下さい。


物件の詳細はこちらからどうぞ。

それでは、今日はこれで失礼します。



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弊社専任で売却中の東石井5丁目の土地価格を変更しました。

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


梅雨明けした途端の猛暑で体が慣れていなくて大変ですね。

さて、本日は弊社専任で売却中の東石井5丁目の土地の販売価格を値下げしましたのでそのお知らせをさせていただきます。



東石井5



この物件は、国道33号線の天山橋バス停やスーパーセブンスター石井店から徒歩3分の場所にあり人気の石井小校区になります。

上の写真のように土地の形状は旗竿状と言われる形になりますが、土地全体の面積は約56坪、そのうち通路部分が約11坪で有効宅地部分は約45坪あります。この有効宅地部分は南北に長い地形になりますので日当たりは良好です。

現在、土地の上には建物がありますが売主様の方で解体撤去して更地渡しいたします。建築条件はありませんのでお好きなハウスメーカーで住宅を建てていただく事ができます。

石井小校区内では大変お手頃な価格の土地になります。諸条件の相談は承りますのでこのエリアで土地をお探しの方、ぜひご検討下さい。

物件の詳細はこちらからどうぞ。

それでは、今日はこれで失礼します。



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本日より弊社専任で西石井4丁目の土地売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日も朝から良い天気ですね。天気が良いのはありがたいことですが梅雨入りは何時になるのでしょうか?心配になります。


さて、本日は弊社専任で西石井4丁目の土地の売却を開始しますのでその物件の紹介をさせていただきます。


西井石井4土地ブログ


この物件は、弊社のホームページをご覧いただき売却査定のお申込みをいただきましたお客様のご実家になります。

40年位前に開発分譲された住宅地の中の物件です。前面道路が幅員6mありますので開放感のある住宅地になっています。土地の上には昭和52年に建築された建物がありますが売主様の方で解体撤去のうえ更地にしてお引き渡しいたします。

ただ、土地面積が約18坪と小さく容積率が80%の第1種低層住居専用地域内になりますので建築できる建物の大きさは14坪位になります。そのため、土地の価格設定を周辺相場よりもかなり抑えた価格にさせていただいています。

石井小学校校区内でお手頃な土地をお探しの方、ぜひご検討下さい。

物件の詳細は、こちらからどうぞ

それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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