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境界ブロックは中心が良い?それとも???

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日で8月も終わりですが、また雨が降ってきましたね。最近、一日中晴れた日がありませんが夏休みも明日で終わろうとしている子供さんたちはかわいそうですね。


さて、私たち不動産仲介業者が土地の売却や購入の仲介をする際によく頼まれることに、隣地との間にある境界ブロックのやり直しのご相談があります。最近も2物件続けてお隣さんに境界ブロックのやり直しの打診をしてもらえませんかという依頼がありましたのでブログに書いてみたいと思います。


境界中心

一番多くみられるのがこの写真のようにお隣さんとの境界線の中心に跨ぐようにして境界ブロックを設置するパターンです。中心積み、芯積みなどと言います。

最近、ご相談をいただいたのもこの中心積みのケースです。この場合、境界ブロックはお互いの共有となりますので自分だけの考えで勝手にやりかえることはできません。費用面や仕様などお隣さんの同意を得てやりかえることになります。たとえ、費用は全部自分が持つからと言っても勝手に今ある境界ブロックを撤去することはできません。そのためお隣さんとの仲が良くないと時期や条件によっては応じてもらえないこともあります。

この中心積みの場合、お隣さんが現実にお住まいをされている場合にはストレートに打診することができますので結論は早く出ます。しかし、私が最近依頼された物件の場合、1件はお隣さんは東京にお住まいされていて物件は借家にされているケース、もう1件はアパートにされていて所有者は埼玉県にお住まいというケースでした。

このようにお隣さんと直接お会いしてお話ができないケースはまず所有者を調べてから電話をしたり手紙を書いたりと大変手間や時間がかかります。結果としては1件は境界ブロックのやり直しを費用折半でOKをいただきましたが、もう1件は費用は全額購入者負担であればブロックのやり直しの承諾をしますということになりました。

そのため、全額自己負担してやり直しをするか、どうせ自己負担するのであれば今ある境界ブロックはそのままにしてその内側(自分の土地の中)に新設するのか検討されています。

中心積みの場合、このようにお隣さんとの共有のため自分の思うようにならないことがありますので最近は下の写真のように自分の土地の中に境界ブロックを設置するケースも増えてきています。


境界外積み


これなら将来境界ブロックをやり替えたりする場合、自分の考えだけで自由になります。もちろん、物件によってはすでに境界ブロックが設置されていて自由にならない場合がありますし費用的には中心積みの方が折半になることが多いため節約できることもありますのでどちらにもメリット・デメリットがあります。

不動産仲介業者としての立場でいえば私は自分の土地の中に境界ブロックを設置する外積みがベストのような気がします。


不動産の売却や購入にはこのような境界問題など近隣との関係においては非常に重要な事項があります。何か、お困りのことがあればお気軽に声をかけて下さい。

れでは、今日はこれで失礼します。



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法定外公共物の使用許可更新手続きをお忘れなく!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

お盆が開けた途端、なんだか雨が多くなってきたように感じます。秋雨前線にしたら少し早い気がしますが、もう少し晴れ間が欲しいものですね。

さて、本日は、法定外公共物の使用許可の更新について書いてみたいと思います。


床板橋


この写真の物件は弊社が専任で売却活動をしている中古住宅ですが、このたび購入予定の方が見つかり住宅ローンの本承認も無事におりて来月初めに決済を予定している物件になります。

写真でもお分かりのようにこの中古住宅は水路の上を幅4mのコンクリートの橋(床板橋と言います)を通って道路から敷地内に入るようになります。この水路上の床板橋のことを法定外公共物と言います。聞きなれない用語だと思いますが、この水路の上を通路として使用するためには松山市の許可を受けなくてはなりません。その許可のことを法定外公共物使用許可と言います。

この物件も法定外公共物使用許可を適法に取得していましたが、今回の売買にあたり銀行からこの法定外公共物の名義も売主様から買主様に変更してくださいね、と言われました。そこで松山市役所の管財課が担当窓口になりますので行きましたところ、この使用許可は更新をされていないようですので名義変更はできませんよ。もう一度最初から購入者の名義で許可を取り直してくださいと言われてしまいました。えっ、マジで一からですか・・・

この法定外公共物使用許可は2年間の許可で期間満了の30日前までに更新手続きをしなくてはなりません。売主様にお尋ねすると最初の2年目の更新時には松山市から更新の連絡があり写真を添付して返信をしましたがその後は記憶にありませんとのことでした。現在は、築後6年目になりますので4年目の更新をされていなかったようです。

このままでは、お引き渡しができませんので当時許可取得を担当された土地家屋調査士さんにお願いに行きました。この先生は行政書士も兼ねられていてこの物件のデータも残っているとのことで許可の再取得をしていただくことになり現在松山市に申請中です。何とか来月初めの決済には間に合う見込みです。

今回のように水路上に床板橋を架けている物件を時々目にしますが、この床板橋はこのように法定外公共物として使用許可を受けて(無許可の物件も結構あります)使用していますので更新手続きもしておく必要があります。今回のように手続きを怠っていると使っている分には特に支障はないでしょうが売却をされる時などは困ってしまうことになります。今回の最初からの許可の取り直しについてもデータが残っていても10万円程度の費用がかかります。ましてや古い使用許可の場合はデータも残っていないでしょうからもっと費用がかかるのではないでしょうか?

水路上に架橋をされている物件の所有者様、くれぐれもご注意くださいね。

それでは、今日はこれで失礼します。


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売買がいつの間にか賃貸に!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

松山でも桜が開花しましたね。

今日、東温市の造成現場の確認に行く途中、重信川の河川敷を見ると何組かのグループがさっそく花見をしていました。今日は桜はまだ少なくてさみしい感じでしたが、次の土・日あたりは桜の見ごろかもしれませんね。

さて、昨日は、朝一番に倉庫付土地の賃貸契約がありました。私は売買が専門ですので賃貸契約は開業後8年間でこれが2件目でした。


中野倉庫 


この物件を借りられた方とは、今年1月に弊社のホームページでこの物件を見つけられて事務所に相談に来られたのが最初の出会いでした。

そのお客様は、現在は別の場所で土地付倉庫を借りて仕事をされていますが、その借りている土地を地主さんが昨年末に売却をされたらしくて5月末までに退去しなくてはいけなくなり大至急で次の所を探さなくてはいけないという事情がありました。

そこでこの物件を取引銀行の融資を得て購入したいとのことで検討を開始されることになりました。

その後、私の方もお客様の取引銀行の担当者と何度か書類等のやり取りをしましたが、最終的にこの建物の用途変更の所で問題があることが判明して専門家の土地家屋調査士さんにも入っていただき開発許可が取れないか当たってもらいましたが、残念ながら難しいとの結論になりました。

しかし、退去時期が迫ってきていることもありこの物件の売主様にダメもとで賃貸で貸していただけないか売主様側の仲介業者さんにお願いをしたところ運よくOKの返事をもらうことができました。

移転先が見つかりひと安心ではありますが、お客様の第1希望は借りるのではなく購入して自分の仕事場を持ちたいということですので引き続き購入できる物件を探していくことになります。

この方の仕事は、市街化調整区域内でも許可が得られる可能性のある業種になりますので市街化区域に限らず市街化調整区域内で土地や倉庫などの売却をお考えの方がおられましたらご連絡いただければ助かります。

それでは、今日はこれで失礼します。


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久しぶりの一括決済です!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日から雨が降り続いてうっとうしい天気ですが、ネットを見ていましたらテニスの全米オープンの女子シングルスで大坂なおみ選手が初優勝したというニュースが出ていました。

お父さんがハイチ人でお母さんが日本人とのことですが、日本人選手がテニスの四大大会で優勝するとは少し前まではとても考えられませんでしたのでびっくりです。今日は、家に帰ったらゆっくりと試合の様子を見てみたいものです。

さて、今日は、弊社が専任で売却活動をしている土地の取引が久しぶりに「一括決済」になりそうですのでその一括決済について書いてみたいと思います。


売買契約書 
土地や中古住宅などの不動産売買の取引は、買主側からすると一般的には、まず売主に手付金を支払い売買契約書を交わしてその後1~2か月後に残りの代金を支払って所有権を取得するという流れになります。

しかし、一括決済の場合は、決済の当日に売買契約書を交わした後すぐに売買代金全額を支払い所有権を取得するという取引になります。1日で不動産取引が完了してしまうことになります。

この「一括決済」が可能になる条件が、
①売買する物件に抵当権などが設定されていない
②買主が購入資金を現金で用意できる
③物件がすぐに引き渡すことができる状態にあること
これらの条件が満たされていれば一括決済が可能になります。

弊社が売却中の土地は、①と③の条件を満たしていて買主様が②の条件を満たしていますので一括決済にしようということで買主様側の不動産会社さんと現在調整をしています。

これから決済日当日までに重要事項説明書や売買契約書の内容や条件等を詰めて当日は売買代金の授受を間違いなく行えるよう事前準備をしっかりとしていきたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。


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物件調査は慎重に

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


昨日は、久しぶりの雨でしたね。

ここしばらく季節外れの暖かな日が続いていましたので農作物や植物にとっては恵みの雨かもしれませんね。


さて、今日は弊社が約3年前から専任で売却中の青葉台の土地について気になったことがありましたので書いてみたいと思います。


青葉台土地 


この土地は、約180区画ほどある青葉台団地内の中でも残り少ない更地の土地になります。

所有者の方は、ここにお住まいをする予定でこの土地を分譲当初に購入されましたが、お仕事の関係で現在は香川県の方にお住まいになり、将来的にこの土地に住むことがなくなったため3年ほど前から弊社の専任で売却をしています。

先日、この土地を購入したいというお客様が現れ購入申込書をいただきました。価格交渉がありましたので売主様にご検討いただいている間に私の方はご契約にむけての物件調査をあらためて行うことにしました。

物件調査をしている中で町内会長さんをお尋ねした時のことですが、この団地は上水道が団地内専用水道ということで団地内に複数個所ある地下からくみ上げる井戸水を利用しています。

その団地内専用水道の維持管理に関して平成28年4月にあらたな規約が制定され町内会の組合員には金銭的な負担が必要になっていました。これは3年前に売却を依頼された際の物件調査ではなかった点です。

具体的な団地内専用水道の維持管理費用は、管理費が1,500円/月、積立金が2,000円/月の合計3,500円/月が必要で2か月毎に7,000円が引き落としされることになっていました。

このことを町内会長さんからお聞きしていた時に言われたのが、「アーバンさんは今回直接聞きに来ていただいたのでこの水道の件をお伝えすることができたのですが、つい最近、団地内の中古住宅を購入され入居された方が仲介をした不動産会社からこの費用のことを聞かれていなかったようで現在トラブルになっています」とのことでした。

中古住宅の売買を仲介した不動産会社の担当者がどこまで物件調査をしたのかは私にはわかりませんが、その中古住宅の売主の方は水道に関する費用負担があることは知っていたはずですので不動産会社の担当者は売主から知っていることは細かく聞き取り次の買主の方に伝えてあげる必要があります。

1か月あたり3,500円、年間で42,000円、10年間にすると420,000円、結構な金額になりますので今後、仲介を担当した不動産会社としてどのように処理をしていくのか。少なくとも調査不足を指摘され責任を免れることはできないのではないかと思います。

私も今回の件であらためて物件調査の大切さを実感しました。

それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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