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市街化調整区域内の土地

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、大変珍しいことですが市街化調整区域内の土地についての
お問い合わせを3件もいただきました。

うち2件は弊社のHPをご覧いただきたお客様からお電話で松山市の
南高井町にある土地についてのお問い合せでした。

もう1件は弊社の事務所までご夫婦でご来店をいただいて高岡町の
調整区域内の土地についてのご相談でした。

土地をお探しになられているお客様ならお気づきになられているかと
思いますが、価格だけを見ると異常に安い価格の土地があるかと思います。
その多くが市街化調整区域にある土地になります。

その他には、事件、事故物件が相場より大幅に安い価格の物件になります。

ご存知の方も多いと思いますが、基本的に市街化調整区域内の土地には
お住まい用の住宅の建築はできません。

今日のお電話でのお問い合わせの中の1件は、市街化調整区域内の土地に
住宅ができないということをご存じないお客様からのお問い合せでした。

弊社のHPには、市街化調整区域内の物件には住宅の建築が可能な物件か
そうでない物件(一般住宅建築不可)かは必ず記載しています。

その旨をお伝えいたしましたら「そこまで見ていませんでした」とのこと
でした。

もう1件のお電話でのお問い合わせの方は、市街化調整区域内の土地に住宅の
建築ができないことはご存知の方でした。

その方は、体験型の塾ができる土地をお探しのようで市街化調整区域内の
土地でそもそも所有権の取得が可能なのか?

固定資産税の額?土地代以外にかかる諸費用?などのご質問をいただきました。

このお客様の場合には、市街化調整区域内における許可基準(法第34条第1号)の
業種に該当すれば建築ができることになりますが、お電話では一概にお答えが
できかねるところがありますのでご都合の良い時にご来店をいただくことに
なりました。

最後にご来店をいただきましたお客様の場合は、市街化調整区域内の土地ですが、
いわゆる「既存宅地」という土地に該当する物件のご相談でした。

この「既存宅地」に該当する土地は、基本的には住宅の建築が可能ですので
価格的には市街化調整区域内の土地であっても近隣の市街化区域内の土地と
ほぼ同じような価格で取引がされています。

ただし、「既存宅地」であっても住宅の建築に際して建築許可を要する場合と
不要な場合があり、建築許可が必要な場合には、そのための費用や時間が余分に
必要となります。

このお客様の場合には、おそらく建築許可不要で住宅の建築が可能だと思われ
ますが、私の方で再度役所等での確認をしていきご検討をしていただくことと
なりました。

このように市街化調整区域内の物件に関しましては、非常にわかりにくく
慎重に検討する必要のある項目が多くあります。

もし、皆様の中で気になる物件が市街化調整区域内の物件であったり、

売却をお考えの物件が市街化調整区域内の物件の場合など

ご不明なことやご質問などがありましたらお気軽に私までお尋ねいただけましたら
出来る限りのご提案をさせていただきます。

それでは今日は私もこれで帰ります。


もうすぐGWです。

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

ここ何週間か週末、特に日曜日は天気が悪く今日も雨が降ったり
止んだりであいにくの天気でしたがいかがお過ごしでしょうか?

私たち不動産会社の場合、土・日にはお客様のご案内の予定が
入ることが多いので週末は特に空模様が気になります。


さて、来週になると早いものでGWが始まりますね。

昨年は、大変日の並びが良く4/27(土)から4/29(月・祝)までが
前半の3連休、5/3(金)~5/6(月)までの後半が4連休、
その間の平日に有給などを使える方はなんと10連休も可能!!
といううらやましい方もたくさんいたように記憶しています。

が、今年は前半が特に飛び石連休になっていますので、多くの方は
後半の5/3(土)~5/6(火)の4連休がお休みの中心になるのでは
ないでしょうか。

また、例年不動産をお探しの方は、このGW休暇を使って物件を
見に行かれたり内覧をされる方が結構いらっしゃいます。

私の昨年の予定表をあらためて見直してみましたらGW期間中に5組の
お客様のご案内があり、ご契約が1件、ご決済が1件ありました。

私たちの同業者もこの期間を中心にGW休暇を取られる会社さんが
多いようですが、

当社はGW期間中も定休日の水曜日以外は通常通りに営業をしております。

資料請求やお問い合わせはもちろんですが、内覧のご希望がありましたら
お気軽にお問い合わせをいただければ段取りをさせていただきます。

ただ、売主様や売主様側の業者さんが休暇を取られることも予想されますので
内覧のご希望の場合は、少し早めにご連絡をいただけると助かります。


それでは、GWまで、あと1週間頑張りましょう!!




久万の方の土地売却がありました。

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、午後から当社が専任で売却を任されていました古家付の
土地のご契約がありました。

この土地は、東温市の吉久にある古い住宅地の中にあり、売主様は
お母様からの相続で取得されご自身は一度も住んだことのない
物件になります。

売主様から当社のHPをご覧いただき初めて売却査定のお問い合わせを
メールでいただきましたのが昨年の9月の下旬でした。

その時にお聞きしましたのが、当社のHPの中の私の自己紹介を見て
私が売主様と同じ久万の出身だということを知って問合せをしてみようと
思われたということでした。

ちなみに私は柳谷の出身ですが売主様は畑野川とのことでした。

昨年も久万のご出身の方や今も久万にお住まいの方とのお取引を何件か
させていただきましたが、その度に同郷のつながりというものを感じます。

その後、査定価格のご提示や販売活動のご提案をさせていただき、
売主様には当社までお越しいただきお打ち合わせをさせていただきました。

そして、相続登記やその他諸々の整理が終わり当社に専任契約で売却の
依頼をいただきましたのが昨年の12月の初めのことでした。

実質的に販売活動に入ったのは今年からでしたが、価格的にはお手頃な
価格の土地でしたので同じ東温市にお住いのお若いご夫婦が購入され
ハウスメーカーで新築住宅を建てられるとのことでした。

今後、買主様の住宅ローンの本審査がOKになれば今ある古家を解体撤去
してお引き渡しをすることになります。

ご契約は予定通り終了しましたが、気を緩めることなく無事にお引き渡しが
できるように売主様に的確な道案内をさせていただきたいと思います。




 










残念です!!

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、とても残念なことがありました。

と言いますのは、先月の下旬にご契約をさせていただきました
中古マンションの買主様の住宅ローンが融資不可という結果に
なりましたとの連絡が買主様側の仲介業者さんから入りました。

当社は売主様側の仲介業者ですのですぐに売主様に連絡をさせて
いただきましたが、大変がっかりされていました。

私達、仲介業者の場合は買主様の住宅ローンが万一通らなかった
場合のことも想定して心づもりをしたり、次の対策を考えたり
していますが、一般の売主様の場合には、そのような経験は
まずありませんので想像以上にショックを受けられます。

今回の場合、当社は売主様側になりますので買主様の
住宅ローンの申請内容の詳しい事まではわかりません。

買主様側の仲介業者さんにお任せせざるを得ないというのが
現実ですが、正直なんとも歯がゆいところがあります。

ただ、売主様、買主様、仲介業者、それぞれがそれぞれの立場で
契約からお引き渡しまで何とか前に進むよう努力をした結果に
なりますので誰の責任などということはできません。

今回のご契約も契約書に基づき手付金を返還し白紙解約の手続きをして
再度新しい買主を探していくほかにありません。

幸い、売主様は一戸建てへのお住み替えによるご売却なりますので、
住宅の完成、引き渡しまでの期間がもうしばらくあります。

何とか、それに間に合うように頑張って新たなお客様探しを
していきたいと思います。







業者会に参加してきました。

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、当社が参加している不動産業者の物件情報交換会の
会合が夕方からありましたので参加してきました。

これは、毎月1回、不動産の物件情報の交換が主な目的の集まりですが、
物件情報の交換以外にも近況の話題や最近のお客様の動き、広告の
反響状況など様々な意見交換をしています。

また、当社の参加している会では年に2回、夏と冬に親睦会があり
大いに飲みながら親交をはかっています。

松山の不動産業者の間ではこのような情報交換会が他にもいくつかあります。

私は独立後、この会の代表からお誘いをいただき2年前から参加させて
いただいています。

現在、松山で実際に活動している不動産会社は約300社位と言われていますが
不動産業者の私でも知らない業者さんは結構あります。

昔から不動産業者のイメージは決してよくなく、というよりも残念ながら
悪いイメージの方がとても強い業界です。

怖い、騙されそう、うさんくさい、強引な営業等々一般のお客様からすれば
大変関わりずらく、敷居の高い業界と思われています。

でもこれは、一般の方だけでなく同じ業界にいる私も同じように感じています。

初めての業者さん、知らない業者さんの扱っている物件となるとどうしても
用心して慎重になります。

逆に私の会社もお付き合いのない業者さんからすれば同じように警戒されている
ことと思います。

不動産業界は狭い業界ではありますが、一人でも多くの業者さんと知り合い、
お互いに共同して仕事をしていくうえで、このような業者間の会合というのも
大変有意義なことだと思い毎回参加しています。



プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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