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売買がいつの間にか賃貸に!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

松山でも桜が開花しましたね。

今日、東温市の造成現場の確認に行く途中、重信川の河川敷を見ると何組かのグループがさっそく花見をしていました。今日は桜はまだ少なくてさみしい感じでしたが、次の土・日あたりは桜の見ごろかもしれませんね。

さて、昨日は、朝一番に倉庫付土地の賃貸契約がありました。私は売買が専門ですので賃貸契約は開業後8年間でこれが2件目でした。


中野倉庫 


この物件を借りられた方とは、今年1月に弊社のホームページでこの物件を見つけられて事務所に相談に来られたのが最初の出会いでした。

そのお客様は、現在は別の場所で土地付倉庫を借りて仕事をされていますが、その借りている土地を地主さんが昨年末に売却をされたらしくて5月末までに退去しなくてはいけなくなり大至急で次の所を探さなくてはいけないという事情がありました。

そこでこの物件を取引銀行の融資を得て購入したいとのことで検討を開始されることになりました。

その後、私の方もお客様の取引銀行の担当者と何度か書類等のやり取りをしましたが、最終的にこの建物の用途変更の所で問題があることが判明して専門家の土地家屋調査士さんにも入っていただき開発許可が取れないか当たってもらいましたが、残念ながら難しいとの結論になりました。

しかし、退去時期が迫ってきていることもありこの物件の売主様にダメもとで賃貸で貸していただけないか売主様側の仲介業者さんにお願いをしたところ運よくOKの返事をもらうことができました。

移転先が見つかりひと安心ではありますが、お客様の第1希望は借りるのではなく購入して自分の仕事場を持ちたいということですので引き続き購入できる物件を探していくことになります。

この方の仕事は、市街化調整区域内でも許可が得られる可能性のある業種になりますので市街化区域に限らず市街化調整区域内で土地や倉庫などの売却をお考えの方がおられましたらご連絡いただければ助かります。

それでは、今日はこれで失礼します。


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久しぶりの一括決済です!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日から雨が降り続いてうっとうしい天気ですが、ネットを見ていましたらテニスの全米オープンの女子シングルスで大坂なおみ選手が初優勝したというニュースが出ていました。

お父さんがハイチ人でお母さんが日本人とのことですが、日本人選手がテニスの四大大会で優勝するとは少し前まではとても考えられませんでしたのでびっくりです。今日は、家に帰ったらゆっくりと試合の様子を見てみたいものです。

さて、今日は、弊社が専任で売却活動をしている土地の取引が久しぶりに「一括決済」になりそうですのでその一括決済について書いてみたいと思います。


売買契約書 
土地や中古住宅などの不動産売買の取引は、買主側からすると一般的には、まず売主に手付金を支払い売買契約書を交わしてその後1~2か月後に残りの代金を支払って所有権を取得するという流れになります。

しかし、一括決済の場合は、決済の当日に売買契約書を交わした後すぐに売買代金全額を支払い所有権を取得するという取引になります。1日で不動産取引が完了してしまうことになります。

この「一括決済」が可能になる条件が、
①売買する物件に抵当権などが設定されていない
②買主が購入資金を現金で用意できる
③物件がすぐに引き渡すことができる状態にあること
これらの条件が満たされていれば一括決済が可能になります。

弊社が売却中の土地は、①と③の条件を満たしていて買主様が②の条件を満たしていますので一括決済にしようということで買主様側の不動産会社さんと現在調整をしています。

これから決済日当日までに重要事項説明書や売買契約書の内容や条件等を詰めて当日は売買代金の授受を間違いなく行えるよう事前準備をしっかりとしていきたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。


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物件調査は慎重に

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


昨日は、久しぶりの雨でしたね。

ここしばらく季節外れの暖かな日が続いていましたので農作物や植物にとっては恵みの雨かもしれませんね。


さて、今日は弊社が約3年前から専任で売却中の青葉台の土地について気になったことがありましたので書いてみたいと思います。


青葉台土地 


この土地は、約180区画ほどある青葉台団地内の中でも残り少ない更地の土地になります。

所有者の方は、ここにお住まいをする予定でこの土地を分譲当初に購入されましたが、お仕事の関係で現在は香川県の方にお住まいになり、将来的にこの土地に住むことがなくなったため3年ほど前から弊社の専任で売却をしています。

先日、この土地を購入したいというお客様が現れ購入申込書をいただきました。価格交渉がありましたので売主様にご検討いただいている間に私の方はご契約にむけての物件調査をあらためて行うことにしました。

物件調査をしている中で町内会長さんをお尋ねした時のことですが、この団地は上水道が団地内専用水道ということで団地内に複数個所ある地下からくみ上げる井戸水を利用しています。

その団地内専用水道の維持管理に関して平成28年4月にあらたな規約が制定され町内会の組合員には金銭的な負担が必要になっていました。これは3年前に売却を依頼された際の物件調査ではなかった点です。

具体的な団地内専用水道の維持管理費用は、管理費が1,500円/月、積立金が2,000円/月の合計3,500円/月が必要で2か月毎に7,000円が引き落としされることになっていました。

このことを町内会長さんからお聞きしていた時に言われたのが、「アーバンさんは今回直接聞きに来ていただいたのでこの水道の件をお伝えすることができたのですが、つい最近、団地内の中古住宅を購入され入居された方が仲介をした不動産会社からこの費用のことを聞かれていなかったようで現在トラブルになっています」とのことでした。

中古住宅の売買を仲介した不動産会社の担当者がどこまで物件調査をしたのかは私にはわかりませんが、その中古住宅の売主の方は水道に関する費用負担があることは知っていたはずですので不動産会社の担当者は売主から知っていることは細かく聞き取り次の買主の方に伝えてあげる必要があります。

1か月あたり3,500円、年間で42,000円、10年間にすると420,000円、結構な金額になりますので今後、仲介を担当した不動産会社としてどのように処理をしていくのか。少なくとも調査不足を指摘され責任を免れることはできないのではないかと思います。

私も今回の件であらためて物件調査の大切さを実感しました。

それでは、今日はこれで失礼します。



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いまだにある不動産業界の反則行為「抜き行為」!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日は、「春分の日」の祝日でしたのでお休みの方も多かったと思います。実は、弊社も水曜日が定休日なので昨日は休みでした。

水曜日が祝日と重なったのは本当に久しぶりでしたので妻と食事や買い物に行った先々がいつもの平日の水曜日とは比べ物にならないくらいの人がいるのには驚きました。

私は若いころから不動産業界一筋ですので休みはずっと水曜日です。そのため休みが平日というのはありがたいものだとあらためて感じましたが皆様はいかがでしょうか?



さて、今日は、不動産業界の反則行為、ルール違反の「抜き行為」について書いてみたいと思います。


志津川委任土地7 

この写真の物件は、弊社がおよそ3年位前から一時の期間を除いて専任契約で所有者様から売却を依頼され買い手を探し続けている物件です。

今年に入ってから2回、物件の販売価格を大幅に見直しをした結果、買い手の方が見つかりこの週末にご契約の見通しになりました。

ところが、3日ほど前に所有者の方から連絡がありまして「今、この物件の近くの不動産屋さんから電話がありましてうちの物件を買いたいというお客さんがいるので私のところで仲介をさせてもらえませんか?と言われました」とのことでした。

これが、私たちの業界で言うところの「抜き行為」です。これは、やってはならない行為で、反則行為でありルール違反の行為です。このような行為をやると業界内の信用を一気に無くしてしまい結果的に自分の首を絞める自殺行為でもあります。

この物件を弊社が専任で売却活動をしていることは同業者であればレインズなどですぐにわかります。また、現地には弊社の募集看板も設置していますから一目瞭然です。

にもかかわらず、所有者のところに直接取引を持ちかけるというのは、買い手からだけでなく売主側からも仲介手数料をもらいたいという両手取引が狙いのためです。

どの不動産会社かというのは所有者様からお聞きしていますのでここに書くこともできますが、未遂ということで東温市志津川の○○不動産ということにしておきます。

私も、さいたま市で不動産の仲介をしていた時には、不動産会社の数が大手から中小まで半端ではありませんでしたのでこの「抜き行為」はかなり経験しましたし神経も使いました。

しかし、15年前に松山に帰ってきてからは1度だけありましたが、ほとんど経験をすることはありませんでしたので今回の件は驚きました。

買い手のお客様がいるのであれば売主側の業者を通して購入の商談を進めていくというのが当たり前のやり方です。

今回、このような抜き行為をしようとしたその業者に対してこの物件の所有者の方は、「うちは現地に看板を出しているアーバンライフさんに任せているのでそちらを通してくださいと言いました」とのことでした。とてもありがたい対応をしていただき感謝、感謝です。

この物件は、なかなか買い手の方が見つかりませんでしたが今回ご縁がありましたので最後のお引き渡しまで無事に進むよう気を配りながら頑張っていきたいと考えています。

それでは、今日はこれで失礼します。



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不動産売買の際は電柱敷地承諾書の提出もお忘れなく。

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日、高知で桜が開花したようですね。

今年の冬はかなり寒かったので桜の開花も遅れるのではないかと思っていましたら例年よりもずいぶん早かったようです。松山もそろそろでしょうか?



さて、本日は、土地や中古住宅選びの際に意外と気になることのある「電柱」に関することついて書いてみたいと思います。  




    電柱1      電柱3    


この写真は、弊社が先月お引き渡しをさせていただいた余戸中の土地に接する道路部分に設置されている電柱の写真になります。

今では、これらの電柱は敷地の中に入れるようになっていますが、昔はこの写真のように道路部分に電柱が建てられていることが多く、この写真の電柱が建てられている道路部分の土地は私道になり敷地の所有者と同じ方がもたれています。

このような電柱や電柱を支える支線などが敷地の中に建てられるとその場所によっては車の出し入れや建物の配置に影響することがありできれば建ててほしくないものですね。

しかし、近隣や地域全体のことからどうしてもどこかには建てる必要がありますので運悪く?電柱が建てられることになった土地には電柱の所有者から使用料が土地の所有者に支払われます。これを「電柱敷地料」といいます。

そこで、売買などにより土地の所有権を売主から買主に移転する際には、併せてこの電柱の建っている土地の使用承諾書(正確には電柱敷地承諾書)を電柱を所有する四国電力かNTTに書面で提出することになります。

電柱の所有者は、上の右側の写真のように電柱にプレートが貼ってありますのでそれを見ればわかるようになっています。

この写真の電柱のように上下に2枚のプレートが貼ってある場合は、上に貼ってあるプレートがその電柱の所有者になります。この写真の場合は四国電力のプレートが上にありますので四国電力の所有する電柱ということになります。

電柱の所有者に電柱敷地承諾書を提出すると、その後電柱敷地料という金銭が指定の口座に振込で入金されることになります。

そこで気になる電柱敷地料ですが地目が宅地の場合は電柱1本につき年間1,500円です。その電柱に支線があれば支線1本につき年額1,500円になります。この金額が高いか安いかは立場の違いもあり微妙なとこですね。



おねがい                                    電柱敷地承諾書です。



それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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