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道路後退部分の寄付がやり直しになりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、旧正月ですね。

といっても、日本では特別に何かお祝いをすることもないためほとんど気にされない方が多いかと思いますが、私の場合は妻が台湾人ですのでこの旧正月はとても大切な日になります。

ちなみに昨年の旧正月は1月28日でしたので今年は3週間近く遅くなっています。

今日は、私の家でも神様へのお供えもいつもの1日や15日の神様の日以上に豪華なものになりそうです。


さて、先日、余戸中2丁目の土地売却に伴って道路後退部分を松山市に寄付をする手続きを土地家屋調査士さんにお願いをしていましたところ、松山市の道路管理課の担当者が現地を確認するとこの状態では寄付が受けられないと言われたとのことで連絡が入りました。

これがその時の現地の状況です。

余戸中1 

なぜ???

道路後退部分を寄付するにあたって道路と敷地との境界部分の補修方法を土地家屋調査士さんに確認をしたところ、道路管理課は、道路と敷地の境界がわかるようにモルタルなどで仕切をするのがベストだが、アスファルトの状態でも境界ポイントがはっきりしていればOKとのことですとの回答でした。

そこで、売主様と相談をして工事業者さんには、二種類の見積りを出してもらい工事費用が安くてすむアスファルトでの仕上げをお願いして工事を完了してもらいました。

そうしたところ、前述のようにこの状態では寄付は受けられませんとのことでした。

すでに工事業者さんには補修工事の費用も支払済で今さらこの状態ではだめだと言われると再度補修工事をやり直さなくてはなりません。もちろん、その費用を売主様にお願いすることはできません。また、時間もかかり買主様にご迷惑をおかけすることになってしまします。

なぜ、このような事態になったのか土地家屋調査士さんに尋ねると、担当した道路管理課の職員さんが新しくこの部署に配属された方でよくわからないままに返事をしたようですとのことで最終的には私の確認不足でしたとのことでした。

このままでは、売主様、買主様双方への契約上の約束が果たせない状態ですので工事業者さんにアスファルトにカッターを入れてモルタルで道路と敷地の境界を明示するように再度工事を依頼しました。

出来上がりがこの状態です。

余戸中2 

これから土地家屋調査士さんに再度松山市への寄付申請をしてもらう予定です。この道路後退部分の寄付が終わればこの契約・引渡しが完全に終了になります。

ちなみに、再度の補修工事の費用は私と土地家屋調査士さんとの折半で負担しましたが、これもひとつの苦い経験として今後に生かしたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。



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星岡3丁目土地の狭あい道路の手続きが終わりました。

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

おととい深夜に発生した台湾東部の地震にはびっくりしましたね。

私は、翌朝のテレビで知りましたが、実は私の妻が台湾人で今回の地震のあった花蓮にも親戚や知り合いがいることを知っていましたので特に心配になりました。その後、妻が確認すると被害にあった人はいなかったようなので一安心しました。

日本でもまた地震はいつ起こるかわかりませんので少しでも備えはしておきたいものですね。


さて、今日は「狭あい道路」について書いてみたいと思います。

昨日、当社の専任で売却中の星岡3丁目の土地の狭あい道路の手続きが終わりましたとのことで土地家屋調査士さんが事務所に事前協議済の交付書を持って来られました。

不動産をお探しの皆様の中にはご存知の方もいらっしゃると思いますが、購入しようとする土地が接している道路が幅員4m未満の場合、このままでは建物を建築することができません。

そこで、土地の一部を道路に提供することで前面道路の幅員を4mにしていく一連の手続きを狭あい道路の事前協議といいます。そして、道路に提供する土地の一部のことを「道路後退部分」とか「セットバック部分」といいます。

関係者の協議により前面道路の中心線を決めその中心線からお互いに2mづつ下がったところを道路と土地の境界線としてその道路幅員を4m確保していきます。

下の写真の緑の線が今回関係者で決めた道路中心線になります。その道路中心線から2m下がった線が道路と敷地の境界になります。今回売却中の土地は写真の左側の更地になります。



星岡3狭あい道路 


今回の狭あい道路の申請は左側の販売中の土地のために手続きを行いましたが、将来右側の建物を建替える際には右側の土地は現在の道路幅員が3.6mのためあと0.4m道路後退をしなければなりません。

この狭あい道路の手続きは、本来建物を建てる2週間前までに申請すればよいのですが、今回は売却中に売主様名義で行いました。そのことでこの土地の買い手が見つかった時にはこれらの手続きは不要になりますので買手の方は安心して購入することができます。

松山市内には、道路幅員が4m未満の道路が相当あります。また道路の種類もいろいろあります。皆様も土地探しをされる際には道路にも注意をしてください。

何か、わからないことやご質問などがありましたらお気軽にご連絡下さい。

それでは、今日はこれで失礼します。



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松山市に道路後退部分を分筆・寄付します。

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

先日のブログにも書きましたが昨日、余戸中2丁目の古家の解体工事が終了しました。

この物件は、山口県にお住まいをされている売主様のご実家になります。昨年、弊社に売却のご依頼をいただき近隣の方とご縁があり早期売却になった物件です。

解体工事は今月の6日から建物の中に残っている残存物を撤去することから始めて建物本体や敷地内の樹木、周囲のブロックなどを撤去して昨日終了しました。


  DSCN4393.jpg         DSCN4404.jpg


そこで、次の作業として敷地北側の道路(松山市道)の幅員が4mを約5㎝ほど下回っていますのでその部分を道路後退部分として松山市に寄付をする予定になっていますのでそのための作業になります。

敷地が接している道路の幅員が4mなければ建物を建てることができませんので今回のように前面道路の幅員が足りない場合には敷地の一部を道路に提供する必要があります。これを道路後退とかセットバックといいます。

その寄付申請をするためには、現地にあった敷地北側の5段積のコンクリートブロックや鉄製の扉のすべてを撤去したうえで約5㎝の道路後退部分を明確にする必要があります。

昨日、当初から担当していただいている土地家屋調査士さんに道路後退部分に境界ピンを設置していただき施工業者さんにはアスファルトでの道路復旧工事をお願いしました。

この作業が終われば土地家屋調査士さんの方で道路後退部分を松山市に寄付申請していただき買主様にお引き渡しをして取引が完了することになります。

ここ何日かは寒さも和らいで過ごしやすく感じられましたが、来週は再び寒波がやってくるようです。

月曜日から水曜日にかけて松山でも一時雪の予報が出ています。体調管理には気をつけたいものですね。

それでは、これで失礼します。


余戸700 


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セットバックってなんですか?

こんにちは 森岡です。

台風18号は過ぎ去りましたが台風一過の晴天とはいかないようですっきりとしない天気ですね。
ただ、松山周辺では大きな被害もなくなによりでした。来週には台風19号が同じようなコースで
また日本にやってきそうですが、もう台風は勘弁してほしいものです。

さて、今日は先日当社のHPをご覧いただいたお客様から物件の詳細ページに書かれている
「セットバック有り」とはどういう意味ですか?というお尋ねをいただきましたのでそのことに
ついて書いてみたいと思います。

「セットバック」というよりも「道路後退」という方がイメージしやすいかもしれませんが、下記に
イメージ図をお借りしてご説明をしてみたいと思います。


道路後退


まず、大原則として住宅を建てる場合には建築基準法という法律で都市計画区域内では、敷地が
幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建築することができません。

この建築基準法が施行されたのが昭和25年11月23日です。その当時幅員4m未満の道路は無数に
存在していますしそれらの狭い道を道路ではないということにすると大変な影響を与えることになります。

そこでこのような狭い道に接する敷地をセットバックすることにより将来的には4mの道路幅員を確保
することを前提に建築基準法上の道路として認めることになりました。このような道路のことを「42条
2項道路」とか単に『2項道路」などと呼んでいます。

上の図のように敷地が道路幅4m未満の道路に接している場合に、この「既存建物」を「新築建物」に
建て替えしようとする際には道路の中心線から水平距離で2mのところまで敷地を後退しなくてはなり
ません。この後退することを「敷地のセットバック」とか「敷地の道路後退」といわれるものです。
そしてこの後退した部分をセットバック部分、道路後退部分と呼びこの部分には建物はもちろん門や
塀など一切の工作物の設置はできません。また建蔽率や容積率を算定する際の敷地面積にも含まれ
ません。

不動産の売買においてこのようなセットバックが必要な物件は結構あります。その際の物件の表示
には「セットバック有り」、「道路後退有り」などと記載されています。そのような物件の場合には
セットバック部分の面積を除いた面積が正味の売買対象面積として売買価格が決定されることが
通常です。

このセットバックをした部分については、松山市の場合では狭あい道路事業として「市に寄附」、
「無償使用」、「自己管理」から選択することができます。この中の「市に寄附」を選択した場合には
この事業にかかる測量・分筆・登記の費用や道路の舗装、その後の維持管理等は市の費用負担で
行ってくれます。ただし、すべての道路について寄附ができるわけではありませんので物件ごとに
私たち不動産会社にご確認ください。

以上がセットバックについての基本的なご説明になります。

それでは今日は以上です。





敷地延長の土地とは?

こんばんは 森岡です。

久しぶりに太陽を見たなという一日でしたが、もう明日からは台風11号の
影響を受けそうです。

来週まではまた雨が続きそうで我慢するしかなさそうですね。

さて今日は、当社のHPをご覧になられて事務所に来られたお客様から
「敷地延長」という土地ってどういう土地のことですか?
というご質問をいただきましたのでそのことについて書いてみました。

皆さまは、下のような土地をご覧になられたことがありませんか?

敷地延長の土地

この①の土地のことを「敷地延長の土地」、「路地状敷地」、「旗竿の土地」
などと呼んでいます。

現在、当社で売却中の東石井5丁目の土地と南高井町の土地がこの
「敷地延長」の土地になります。

東石井5丁目土地
※東石井5丁目の土地の場合


ではなぜ、このような「敷地延長」の土地ができるのでしょうか?

建築基準法では、都市計画区域内で建物を建てる場合には、接道義務として
敷地が道路に2m以上接していなければならないという決まりがあります。

そのため、広めの土地の場合、一括で売却が出来ればそれにこしたことは
ありませんが、土地代金が高額になるために2分割にして売却をしようと
いうことになります。

その時にいわゆる道路に面してぶつ切りにできれば問題ありませんが、
間口の長さの関係でぶつ切りにすると間口が短くなる場合に道路に面した
土地②と奥の①の土地に分割して売却をすることになり「敷地延長」の土地が
できることになります。

この細く延びた部分は、主に駐車スペースとして利用することになりますので
幅2mでは厳しくなりますので最低でも2.5m、できれば3m以上は欲しい
ところです。

次にこの「敷地延長」の土地のメリットとデメリットですが、

メリットとしては、

○道路に面している区画に比べて価格が安い。
○奥まっているので道路からの騒音が少なく子供の飛び出しがない。
○奥まっているので道路から見られずプライバシーが確保されやすい。
○駐車スペースを有効にとることができる。
○細く延びた部分も土地面積になるため建蔽率、容積率の計算上有利になる。

デメリットとしては、

●奥まっているので採光や通風が確保しにくい。
●周囲を家に囲まれているため見通しが悪く防犯上に難がある。
●家に入るために長い通路を通らなければならない。
●売却時の査定において不利になることがある。

このように「敷地延長」の土地にはメリット、デメリットがありますが
最大の魅力はその「価格の安さ」にあります。
一般的には道路に面した土地の7割くらいで取引されるケースが多くあります。

最近では、この「敷地延長」の土地の方から売れていく分譲地もあるくらいです。

土地をお探しの方、特に坪単価の高いエリアで土地をお探しの方は、このような
「敷地延長」の土地もご検討されてはいかがでしょうか?

今日は以上です。

明日から週末にかけての台風11号には十分お気をつけ下さい。



プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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