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本日より弊社専任で南土居町の倉庫付土地の売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今日から三連休の方も多くいらっしゃると思いますが、何といっても気になることは大型で強い勢力の台風19号ですね。

多くの台風は沖縄から九州、四国を通って東日本の方に進むルートをとりますが、今回の台風は先月の台風15号と似たようなコースをとるようです。関東方面、特に千葉県は先月の台風で大きな被害が出ていますのでとても心配です。

弊社のお客様で現在売却をお任せいただいている方で関東方面にお住まいの方が3名おられます。その中のお一人は千葉県の木更津市にお住まいされていますので特に気になります。大きな被害が出ないことを祈るのみです。


さて、本日は、南土居町で倉庫付土地の売却を開始いたしますのでその物件の紹介をさせていただきます。


南土居倉庫付土地ブログ


この物件は日頃お世話になっている司法書士の先生からのご紹介で売却をお任せいただきました。

このエリアは市街化調整区域内になりますので一般住宅の建築をすることはできません。現在、倉庫がありますがこれは農業用倉庫として建てられたものになります。そのため資材置き場用地や駐車場用地としての利用になるかと思います。

この倉庫は現在建築関係の方に貸されていますが、引渡しはご契約後3カ月程度で可能です。決して広い物件ではありませんが、倉庫をお探しの方、ご検討下さい。

物件の詳細はこちらからどうぞ


それでは、今日はこれで失礼します。


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本日より弊社専任で越智3丁目の土地の売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、地方祭でお休みされている方もいらっしゃると思います。私の事務所の近くでも朝から威勢の良い声が聞こえています。


さて、本日は、越智3丁目で建物付土地の売却依頼をいただきましたのでご紹介させていただきます。


越智3ブログ


この物件は、8月下旬に弊社のホームページをご覧いただきまして売却査定のお申込みをいただいた方のご実家になります。

場所的には、国道33号線の愛媛銀行石井支店から東に徒歩5分ほどの所になりますのでスーパーマルナカやセブンスター、石井東小学校にも近く生活便利なエリアです。

この物件の北側の道路は幅員が約3mになりますので建物を建てられるときには道路後退が必要になりますが道路後退後の土地面積で約120坪になります。

現在は古家がありますがこの建物は売主様の方で解体撤去されますので更地の状態でのお引き渡しになります。

土地面積が約120坪と1軒の住宅の敷地としては広くなりますので条件によりましては2分割での売却も視野に入れています。

このエリアで住宅用地をお探しの方、ぜひ、ご検討下さい。

物件の詳細はこちらからご覧下さい

それでは、今日はこれで失礼します。


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南高井町の中古住宅のお引き渡しが無事終わりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

9月に入りまして少し晴れ間が出てくるようになりましたがその分残暑もぶり返してきていますので体調には気をつけたいものですね。

さて、昨日の午前中に弊社の専任物件で7月下旬にご契約をいただいておりました南高井町の中古住宅の残金決済・お引き渡しが終わりましたので書いてみたいと思います。



南高井中古



この物件は、平成25年12月築のフリースペース付のオール電化住宅で南面道路に面した日当たりの良い築浅物件です。そのため、売却開始当初より多くのお問い合わせや内覧をいただきましたが、小学校が遠い事や敷地と道路の間に水路があるため車の出入りに難があることなどで売却まで多少時間がかかりました。

今回、ご縁がありご購入いただきましたのはこの物件と同じ荏原地区にご実家やお仕事場があるお客様でしたのでこれらの点は全く気にされませんでした。今までと同じ生活圏になることや2階には友達を呼んでバーベキューもできる大きなバルコニーがあること、趣味に活かせるフリースペースがあることなど、物件をとても気に入っていただきました。

この住宅の売主様は、お仕事の関係で転勤をせざるを得なくなりこの物件を手放されることになりましたが、今回のご売却で住宅ローンから解放されますので一安心しましたと言われていてとても喜ばれていました。

このお取引も売主様、買主様、それぞれに満足されたご様子で仲介をさせていただきました私としましてもとても嬉しく思いました。やはり、こういうお取引は良いものですね。



ぶどう




売主様には帰り際に地元特産のぶどうを頂戴いたしました。

この度は、弊社の仲介をご利用いただきまして誠にありがとうございました。

それでは、今日はこれで失礼します。



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境界ブロックは中心が良い?それとも???

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日で8月も終わりですが、また雨が降ってきましたね。最近、一日中晴れた日がありませんが夏休みも明日で終わろうとしている子供さんたちはかわいそうですね。


さて、私たち不動産仲介業者が土地の売却や購入の仲介をする際によく頼まれることに、隣地との間にある境界ブロックのやり直しのご相談があります。最近も2物件続けてお隣さんに境界ブロックのやり直しの打診をしてもらえませんかという依頼がありましたのでブログに書いてみたいと思います。


境界中心

一番多くみられるのがこの写真のようにお隣さんとの境界線の中心に跨ぐようにして境界ブロックを設置するパターンです。中心積み、芯積みなどと言います。

最近、ご相談をいただいたのもこの中心積みのケースです。この場合、境界ブロックはお互いの共有となりますので自分だけの考えで勝手にやりかえることはできません。費用面や仕様などお隣さんの同意を得てやりかえることになります。たとえ、費用は全部自分が持つからと言っても勝手に今ある境界ブロックを撤去することはできません。そのためお隣さんとの仲が良くないと時期や条件によっては応じてもらえないこともあります。

この中心積みの場合、お隣さんが現実にお住まいをされている場合にはストレートに打診することができますので結論は早く出ます。しかし、私が最近依頼された物件の場合、1件はお隣さんは東京にお住まいされていて物件は借家にされているケース、もう1件はアパートにされていて所有者は埼玉県にお住まいというケースでした。

このようにお隣さんと直接お会いしてお話ができないケースはまず所有者を調べてから電話をしたり手紙を書いたりと大変手間や時間がかかります。結果としては1件は境界ブロックのやり直しを費用折半でOKをいただきましたが、もう1件は費用は全額購入者負担であればブロックのやり直しの承諾をしますということになりました。

そのため、全額自己負担してやり直しをするか、どうせ自己負担するのであれば今ある境界ブロックはそのままにしてその内側(自分の土地の中)に新設するのか検討されています。

中心積みの場合、このようにお隣さんとの共有のため自分の思うようにならないことがありますので最近は下の写真のように自分の土地の中に境界ブロックを設置するケースも増えてきています。


境界外積み


これなら将来境界ブロックをやり替えたりする場合、自分の考えだけで自由になります。もちろん、物件によってはすでに境界ブロックが設置されていて自由にならない場合がありますし費用的には中心積みの方が折半になることが多いため節約できることもありますのでどちらにもメリット・デメリットがあります。

不動産仲介業者としての立場でいえば私は自分の土地の中に境界ブロックを設置する外積みがベストのような気がします。


不動産の売却や購入にはこのような境界問題など近隣との関係においては非常に重要な事項があります。何か、お困りのことがあればお気軽に声をかけて下さい。

れでは、今日はこれで失礼します。



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法定外公共物の使用許可更新手続きをお忘れなく!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

お盆が開けた途端、なんだか雨が多くなってきたように感じます。秋雨前線にしたら少し早い気がしますが、もう少し晴れ間が欲しいものですね。

さて、本日は、法定外公共物の使用許可の更新について書いてみたいと思います。


床板橋


この写真の物件は弊社が専任で売却活動をしている中古住宅ですが、このたび購入予定の方が見つかり住宅ローンの本承認も無事におりて来月初めに決済を予定している物件になります。

写真でもお分かりのようにこの中古住宅は水路の上を幅4mのコンクリートの橋(床板橋と言います)を通って道路から敷地内に入るようになります。この水路上の床板橋のことを法定外公共物と言います。聞きなれない用語だと思いますが、この水路の上を通路として使用するためには松山市の許可を受けなくてはなりません。その許可のことを法定外公共物使用許可と言います。

この物件も法定外公共物使用許可を適法に取得していましたが、今回の売買にあたり銀行からこの法定外公共物の名義も売主様から買主様に変更してくださいね、と言われました。そこで松山市役所の管財課が担当窓口になりますので行きましたところ、この使用許可は更新をされていないようですので名義変更はできませんよ。もう一度最初から購入者の名義で許可を取り直してくださいと言われてしまいました。えっ、マジで一からですか・・・

この法定外公共物使用許可は2年間の許可で期間満了の30日前までに更新手続きをしなくてはなりません。売主様にお尋ねすると最初の2年目の更新時には松山市から更新の連絡があり写真を添付して返信をしましたがその後は記憶にありませんとのことでした。現在は、築後6年目になりますので4年目の更新をされていなかったようです。

このままでは、お引き渡しができませんので当時許可取得を担当された土地家屋調査士さんにお願いに行きました。この先生は行政書士も兼ねられていてこの物件のデータも残っているとのことで許可の再取得をしていただくことになり現在松山市に申請中です。何とか来月初めの決済には間に合う見込みです。

今回のように水路上に床板橋を架けている物件を時々目にしますが、この床板橋はこのように法定外公共物として使用許可を受けて(無許可の物件も結構あります)使用していますので更新手続きもしておく必要があります。今回のように手続きを怠っていると使っている分には特に支障はないでしょうが売却をされる時などは困ってしまうことになります。今回の最初からの許可の取り直しについてもデータが残っていても10万円程度の費用がかかります。ましてや古い使用許可の場合はデータも残っていないでしょうからもっと費用がかかるのではないでしょうか?

水路上に架橋をされている物件の所有者様、くれぐれもご注意くださいね。

それでは、今日はこれで失礼します。


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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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